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住宅ローン審査と金利/自営業のマイホーム

住宅ローン審査の通りやすい通らないを元銀行員が明かす! 落ちる理由は職業・年収だけではない

更新日:

住宅ローン審査は個人が借りるローンの中では最も審査が厳しく、数多くの審査項目があります。
住宅ローン審査に通過できるかどうかが心配という人は、数多くの項目すべてで基準を満たしていれば審査をおそれる心配はありません。
住宅ローンの審査に通るにはどのような項目が審査され、審査に通らない人は、その項目のどこに問題があるのでしょうか?

元銀行員の金利さん
今回は住宅ローン審査の基準1つ1つを徹底解剖したいと思います。

目次

住宅ローン審査に通りやすってどんな人?

住宅ローン審査に通りやすい人と通らない人は簡単に言えば基準を満たしているかどうかです。

住宅ローン審査に通りやすい人は申込基準・審査基準を満たしている人

住宅ローン審査に通りやすい人は申込基準と審査基準のいずれも満たしている人です。
また、すべての基準を満たしていなくても、他の部分で基準を満たしていない部分を補完できる情報(年収が高いというような)があれば審査には通過できることもあります。
逆に、申込基準や審査基準を満たしていないにも関わらず、補完できるものが何もない人は審査に落ちてしまうことになりますし、もちろん、その他の審査項目がどうであれ一発で審査に落ちてしまう項目もあります。
では、住宅ローンの審査項目にはどのような情報があり、どの情報であれば他の審査項目で補完できる情報なのでしょうか?

 

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査基準には非常に多くの項目があります。
ここでは、申込先によって審査に通りやすいことはあるのか、申込基準、審査そのものの基準と審査項目について詳細に説明を行っていきます。

申込先によって審査に通りやすいことはあるのか?

銀行・信用金庫・フラット35など様々な住宅ローンがありますが、どこに申し込むかによって審査に通りやすいという基準はあるのでしょうか?

①銀行

銀行はメガバンク、ネット銀行、地方銀行によってそれぞれ審査の基準が異なるようです。
保証会社が異なるためです。
メガバンクは子会社に保証会社も持っており、その保証会社の保証を付けるのが一般的です。また、保証料は審査の結果によって異なります。
審査の結果リスクが高い人:保証料が高くなる
審査の結果リスクが低い人:保証が低くなる
という特徴があります。
地方銀行の保証料も審査によってメガバンクと同じように変動する仕組みになっています。
なお、地方銀行の中には、子会社が保証を行わずに、銀行同士でお金を出し合って作った保証会社や民間の保証会社を使う住宅ローンが一般的です。
ネット銀行は保証料や手数料込で、3.24%と決まっていることが一般的です。
このため、リスクの高い人も低い人も同じ手数料が適用される仕組みとなっています。
つまり、ネット銀行住宅ローンでは、リスクの高い人を高い保証料で審査に通すという仕組みにはなっていません。
よって、銀行の住宅ローンでは、ネット銀行→メガバンク→地方銀行の順番で審査の難易度が低くなり、金利の低いネット銀行住宅ローンが最も審査が厳しくなっています。
しかし、現在は銀行同士が過熱して住宅ローンを奪い合っている中ですので、地方銀行の審査に通る人は、メガバンクも審査に通過させてしまうということが往々にしてあります。

②信用金庫

信用金庫の住宅ローンの保証会社は地方銀行の保証会社と同じ会社である場合が少なくありません。
筆者が勤務していた銀行では全国保証株式会社という保証会社が保証を行う住宅ローンの取り扱いがありましたが、近くの信用金庫でも同じように、全国保証株式会社の保証を付けた住宅ローンの取り扱いがありました。
住宅ローンは一般的に保証会社の保証なくして融資を行いません。
このため、信用金庫の審査難易度は地方銀行と同程度であると考えておけば問題ないでしょう。

③フラット35

フラット35の基準自体は銀行や信用金庫よりも甘くもなく、厳しくもなく平均的です。
返済比率や申込基準なども民間金融機関と大差ない基準となっています。
しかし、フラット35の取り扱いは金融機関や住宅ローン会社が窓口となって代理で取り扱いを行っています。
代理店が勝手に基準外の取り扱いを行うことはあり得ませんので、審査に一切融通が利かないのがフラット35の特徴です。
例えば民間金融機関であれば「返済比率が若干オーバーしているけど、同居の親にも収入がある」などの理由で審査に通過できる可能性もありますが、フラット35は基準を1つでも外していた場合には審査には通過できません。
このため、フラット35の審査に通過できるかどうかは、フラット35ホームページの審査基準を読めばどんな人でもわかるのです。
さらにフラット35には以下の2つの特徴があります。
①団体信用生命保険加入が融資条件ではない
②保証会社が存在しないため保証料がかからない
民間金融機関の住宅ローンは団体信用生命保険への加入が必須条件です。
このため、健康状態に問題があり団体信用生命保険に加入できない人は、審査基準を完璧にクリアしていたとしても住宅ローンを借りることができません。
しかし、フラット35は団体信用生命保険への加入が義務付けられていないため、健康上の理由で民間金融機関の住宅ローン審査に通過できない人でも住宅ローンを借りることができる可能性があります。
なお、希望者は別料金で団体信用生命保険へ加入することができます。

申込基準を満たしていないとそもそも審査には通らない

住宅ローンには申込できる人の条件が詳細に定められています。具体的には①働いてお金を稼いでいる人②勤続年数③年収などと言った条件の他、年齢が20歳以上というような条件があります。
年齢は20歳の成人以上でないと法律行為を行うことができないため、当然の条件ではありますが、その他の条件を満たしていた人でも、その中身によって審査で有利不利が影響してしまいます。
例えば、年収が高ければ高いほど審査には有利になるというような条件です。
具体的に説明していきます。

①職業

住宅ローンは何らかの職業に就いている人でないと申し込むことができません。無職で収入のない人はもちろん、年金収入の人でも申込ができません。
また、どんな職業かによって審査に影響します。

公務員

公務員は最も審査に通過しやすい属性と言われています。
年収がそれなりに高いうえに、離職率が他の職業と比較して低く、退職金も高額であるためです。
そのため、「退職時に残金を一括返済」とすれば、50代になってからも高額のローンを組むことも可能です。
保証料が審査結果によって変動する住宅ローンでは低い保証料が適用されることも少なくありません。

会社員

会社員でも上場企業か非上場の会社かなどによって審査への影響は異なります。
上場企業の会社員は公務員とほぼ同じに扱われます。離職率が低く、高給で、退職金が期待できるためです。
非上場企業の会社員の場合には、会社の規模や経営状態によって左右され、小さな企業ほど審査には不利になります。
給料が低く、離職率も高く、退職金もそれほど期待できないため、審査では不利な属性になってしまうのです。
とは言え、他の項目を満たせば審査に通過できる可能性は高いと言えますが、審査によって保証料が異なる住宅ローンでは高めの保証料が適用となる可能性が大いにあります。

会社経営者

会社経営者は審査に不利になる属性の1つですが、これは会社の規模や銀行と会社の取引状況によります。
会社の規模が大きく、経営も安定しており、役員報酬も毎期しっかりと払われている会社経営者は上場企業会社員と同じように、むしろ審査には通過しやすくなる属性であると言えます。
また、住宅ローンを借りようとしている銀行と経営する会社の取引が密接である場合には、銀行も大事な取引先企業の社長の頼みを断れませんので、審査で優遇されるか、場合によっては保証料の必要ないプロパー住宅ローンで住宅ローンを融資する場合もあります。
一方、家族経営のような小さな会社で、経営状態が毎期安定せず、役員報酬ではなくて、役員貸付金のような形で経営者の生活が成り立っている場合には審査は非常に厳しくなります。
後述しますが、審査通過が最も厳しいと言われる個人事業主と同じような扱いとなり、住宅ローンを借りることができたとしても、非常に高い保証料を設定される可能性があります。

自営業

自営業者は最も住宅ローン審査に通過できない属性と言われています。
その理由は以下の2点を挙げることができます。

1.経営が小規模かつ不安定

自営業者は基本的に1人もしくは家族で経営しているものですので、自ずと経営規模は小さくなります。
経営規模が小さな自営業者は元請先の業況や景気動向によって、売上が大きく変動することが多いため、毎期毎期売上規模が安定していないと、所得が安定所得であるとはみなされません。

2.申告所得が低い

自営業者は所得税節税のために、生活費にかかるレシートなども事業の経費に混ぜ込み、経費を膨らませ、所得を低くしていることが当たり前のようになっています。
生活レベルは年収1,000万円の生活をおくっているのに、申告所得は300万円しかないということは自営業者の中では当たり前です。
住宅ローン審査においては、生活レベルがどうであろうと、申告所得で審査を行いますので、申告所得が低いことが多い自営業者は住宅ローン審査では通過しにくい属性であると言えます。
自営業者や小規模会社経営者などの審査に通りにくい人向けに保証料が超高額の保証コースを用意している住宅ローンも中には存在します。
属性が悪く、本来であれば住宅ローン審査には通過できない人も審査に通してしまうこともあるコースですが、保証料が超高額設定です。
新築物件を購入する場合には保証料だけで200万円を超えてしまうこともあります。

また、同じような理由で歩合割合が多い職業も住宅ローン審査においては不利になる属性です。
具体的には、保険外交員、長距離トラック運転手、タクシードライバーなどはいくら所得が多くても、歩合部分の給料に関しては給料であると見なされずに基本給の部分でしか審査で見てくれません。
毎年毎年同じだけの歩合給を稼いている人であれば、歩合部分も所得として審査を行ってくれることもあります。

パート・アルバイト

パート・アルバイトの人は基本的に住宅ローン審査には通過できないと考えたほうがよいでしょう。
東京などでは、夫婦ともにフリーターで週5日フルに働いている世帯では、世帯所得1,000万円を超えることもあるという話も聞こえてきますが、それでも住宅ローンの審査に通過することは難しいでしょう。
なぜなら、住宅ローンの審査は今の所得状況が今後住宅ローンを借りている間ずっと継続するということを前提に行っているためです。
パート・アルバイトの人は今後数年間今の仕事を継続しているとは普通考えられないため、いくら稼ぎのよいフリーターでも、借入期間が長期間にわたる住宅ローン審査に通過するのは不可能でしょう。

②勤続年数

勤続年数に関しては、一般的に1年以上という条件がついていることが一般的です。

1年未満

基本的に勤続年数が1年に満たない人は住宅ローンに申し込むことはできませんので、勤続年数が1年になるまで申込を待ちましょう。

1年以上

一般的には勤続年数1年以上という申込条件がついている住宅ローンがほとんどです。
したがって、勤続年数が1年以上あれば住宅ローンに申し込むことは可能です。
しかし、一般的に離職率が最も高いのは勤続1年~3年の間と言われているため、勤続1年あれば住宅ローン審査には問題ないといえばそうではありません。
年収が低いなどの場合には審査におちてしまうこともありますし、保証料が審査によって変動する場合には高い保証料が適用されることが多くあります。

3年以上

住宅ローンを申し込む場合には3年以上の勤続があったほうが安心でしょう。
勤続年数は長ければ長いほど審査には有利になりますが、3年以上あれば審査にはマイナスとなることはありません。

転職で勤続年数が短い場合

年収が上がるなどの理由で転職をして、勤続年数が短い場合には、前の勤務先をやめてから無職の期間が1か月程度であれば、前の勤務先と今の勤務先の勤続年数を合算して審査を行ってくれる場合があります。
例えば、前の勤務先に10年勤務して、その後現在の勤務先に1年勤務し、年収が上がっているような時には、勤続年数11年として審査を行ってくれる場合があります。
勤続年数1年と勤続年数11年では審査に与える影響は全く異なりますので、そのような事情がある人は、申込時に審査担当者に話をしておきましょう。

③年収

年収は大ければ多いほど審査に有利となることは間違いありません。年収が多ければ許容される返済比率も大きくなります。
また、年収は借入可能かどうかよりも、借入金額に影響する項目です。

200万円以上は必要

ほとんどの住宅ローンでは、前年度年収200万円以上という申込条件がついています。
中には前年度年収180万円以上という申込条件となっている住宅ローンがありますが、いずれにせよ、申込条件未満の年収の人は住宅ローンに申し込むことはできません。
年収は返済比率という審査項目に影響する項目ですので、それについては後述します。

審査の入り口信用情報は何を見る?

住宅ローンの仮審査で真っ先に行われることは信用情報の照会です。信用情報で事故情報が出てきた人は他の項目がどうであれ審査に通過することは不可能です。
その他の項目としてはカードローンなどの他債務、クレジットヒストリーなどをチェックしています。

①カードローン

基本的には住宅ローン申込前にはカードローンなどの無担保かつ使い道自由なローンの借入は2本までとしておきましょう。
また、返済比率を計算する際にはこれらの他債務の返済額も返済比率にカウントされるため、他債務が少なければ少ないほど審査には有利になります。
また、消費者金融からの借入は1本あるだけでも審査にはマイナスになりますので、基本的には消費者金融からの借入がない状態で住宅ローンへ申し込んだ方がよいでしょう。

使っていない枠にも注意

多くの住宅ローンでは、カードローンの借入がなくても、枠があるというだけで、その枠も他債務としてカウントされてしまいます。
枠があるだけで、今日にでも借金ができてしまうため、当然と言えば当然です。
このため使っていないカードローンの枠がある人は申込前に枠の解約も行っておいた方が無難です。

②奨学金の債務

奨学金の借入額、返済金額、支払状況なども信用情報に記録されています。
したがって奨学金も他債務としてカウントされ、返済比率の審査に影響を及ぼします。
しかし、カードローンのように借入本数の中にはカウントされないでしょう。
奨学金という公共性の高い借金は、カードローンのように使い道自由なローンとはそもそも質して異なるためです。
しかし、毎月返済を行っていることは事実ですので、この返済金額は返済比率算出の際に加味されてしまいます。

③クレジットヒストリー

クレジットヒストリーとは、借入金、クレジットカード、携帯電話端末などの分割払い、奨学金などの支払状況を過去24か月分記録している情報です。

延滞の回数や支払状況

クレジットヒストリーには期日通りに支払うと$、期日に1日でも遅れると$というマークが過去24か月分記録されています。
住宅ローン審査は個人が借りるローンの中で最も厳しい審査が行われるため、Aマークが年間2回以上あると審査には落ちてしまう可能性が高くなります。

④申込情報

信用情報には過去6か月分のローンやクレジットカードへの申込の情報が記録されています。
住宅ローンの場合、この申込情報が何もないのがベストですし、半年以内に3回以上の申込情報があると審査に落ちてしまう可能性があります。
住宅ローンは審査結果によって金利や保証料が変わるため、複数社の住宅ローンへ申し込む人が少なくありません。そのため、住宅ローンへの申込情報であれば問題ないのですが、カードローンやフリーローンへの申込が多い人は「よほどお金に困っている」とか「目に見えない借金がある」と疑われるため審査に落ちることもあります。
そもそも、住宅ローンに申込を行う半年以内の期間に、使い道自由なローンに申し込む時点で、計画性がないと思われても仕方ありません。

⑤クレジットカードの枚数は関係する?

クレジットカードのショッピング枠はお金を借りるわけではないため審査には全く影響しません。むしろ複数枚のカードを所有して、期日通りに支払いを行えば、その枚数分だけクレジットヒストリーには$マークが蓄積されるため、審査には有利になります。
逆にクレジットカードのキャッシング枠は現金を借りることができるのでカードローンと同じ扱いになります。
住宅ローン申込前には不要なキャッシング枠は閉鎖しておきましょう。

家族構成も住宅ローン審査に影響することも

家族構成も住宅ローン審査に影響します。
共働きの配偶者がいたほうが審査には絶対に有利になります。また、本人だけの収入では返済比率が基準内に収まらなくても、配偶者の収入を合算して返済比率を求めることができる住宅ローンが数多く存在します。
返済比率に合算しなくても、同居の親に年金収入があるとか、同居の子供に給与所得があるなどと言った場合には、他の項目で審査基準に満たなくても審査に通過できることもあります。
また、そもそも家族がいる人のほうが①返済を助けてくれる人が多い②大切な家族が居住する住宅を守るために返済に励むなどと言った理由から審査には有利になることがあります。
ただし、家族構成そのものが審査に直接影響するわけではなく、あくまでも補完的な審査項目です。
独身1人暮らしでも、他の審査基準を満たしていれば審査に通過できます。

返済比率は基準内かどうか

住宅ローンには返済比率という審査があります。返済比率とは、住宅ローンや他債務の年間返済額が年収の○○%となるように住宅ローンを組みなさいという基準です。基本的にこの基準をオーバーしている人は、基準内となるように、返済期間を延長するか、借入額を小さくするかしなければなりません。
ちなみにフラット35の返済比率は以下のようになっています。
年収400万円未満:30%以下
年収400万円以上:35%以下
年収400万円の人が許容される年間返済額は400万円×35%=140万円です。
ボーナス返済を使用しないとすると140万円÷12か月=11万6千円まで許容されることになります。
ここで他債務の返済がある人は他債務も返済比率に加味されます。
例えば他債務の返済額が毎月3万円ある人は、11万6千円-3万円=8万6千円までしか住宅ローンの返済が許容されないことになります。
基準オーバーとなった場合には、借入額を減らすか借入期間を延ばして、毎月返済額を少なくして返済比率基準内に収めるしか方法が無くなります。
申込基準で述べたように、年収200万円の人でも住宅ローンを申し込むことはできますが、年収200万円で返済比率30%では年間返済額は60万円までです。毎月5万円の返済では現実的に家を買うことはできません。
これが「年収は借入額に関係する」という仕組みです。

借入額は担保評価額以内か否か

住宅ローンは基本的に担保評価額以内までの融資しか行いません。(住宅ローンによっては担保評価額+保証料や、外構費等の新居に伴う費用も融資してくれる)
例えば、担保評価額が3,000万円であれば、融資限度額も原則3,000万円までです。(ただし、年収が高い、勤務先が良好、家族に収入や資産の多い人がいるなどの補完のプラス情報がある場合には担保評価額以上の融資に応じてくれる場合も少なくない)
住宅ローン借入額は返済比率基準内かつ担保評価額範囲内が融資限度額となっています。
担保評価の話をする前に担保評価の基本について話をします。
1.土地評価額は基準地価や公示地価や路線価に合わせて評価を行う。土地の売価もこの評価に合わせて決まっているため、土地購入の場合に担保評価割れとなることはほとんどない
2.新築建物の場合には建築価格(工事請負金額)を担保評価額にする
3.中古建物の場合には新築時の価格から減価償却を行った価格を評価額とする
4.新築マンションの場合は販売価格を評価額とする
5.中古マンションの場合には売価または近隣同規模物件の売価をもとに評価額を算出する

①新築一戸建て

新築一戸建ての場合には担保割れとなることはほとんどありません。

戸建て建売を購入した場合

戸建て建売を購入した場合は、一般的に土地の値段は評価額よりも低くなっています。建物もセットで買うため、一般的には路線価などを参考にした評価額よりも低く販売されているのです。
建物は新築であるため、売価がそのまま評価額となります。
つまり、土地建物ともに担保割れとなることはほとんどありません。

建て替えを行った場合

建て替えの場合には、お金を借りるのは建物部分だけで、新築であるため建物は建築価格が評価額になり、担保割れの心配はありません。
また、住宅ローンは建物が建つ土地も担保に入れます。土地はもともと自分のものですので、銀行は融資額よりも多くの担保を取得することになります。
建物3,000万円を住宅ローンで借りて、土地の評価額は2,000万円であった場合には、融資額3,000万円に対して、建物3,000万円+土地2,000万円=合計5,000万円の担保を銀行は取得することになります。
このような場合には、審査で有利になるどころか、金利や保証料が優遇されることもあります。

②中古物件購入の場合

中古物件は最も担保割れを起こす可能性が高いケースです。
新築時3,000万円の建物を築20年の中古で購入使用とした場合には、担保評価額はざっくりと以下のようになります。
(3,000万円-残存価格300万円)÷耐用年数30年×残り耐用年数10年=900万円
この計算方法によると、この建物は900万円の価値しかないことになります。
しかし、一般的にはこの倍以上の価格で販売されているため、建物部分に関しては担保割れとなってしまいます。
土地の価格がよほど評価額よりも割安でない限りは中古の一戸建てを購入するのは、頭金がないと難しいでしょう。

③マンション

マンション購入の場合には中古であっても新築であっても担保割れが少ないと言えます。

新築マンションの担保評価

新築マンションの場合には、販売価格がそのまま担保評価額となるため、担保割れの心配はありません。

中古マンションの担保評価

中古マンションの場合には、一戸建てよりも流動性が高いため、近隣物件の販売価格などを参考にして評価を行います。
近隣物件よりも広ければ近隣物件の販売価格にプラスし、狭ければマイナスするなどして評価を行います。
このため、近隣相場よりもよほど高く販売されていない限りは中古マンションであっても担保割れとなることはほとんどありません。

④頭金があるとなぜ審査に有利になるの?

頭金があるということはフルローンでなく住宅ローンを組めるということです。
つまり、担保評価額3,000万円の物件を3,000万円で購入する場合に、頭金が200万円あれば、担保評価額3,000万円に対して2,800万円のローンを組むことになります。
銀行は融資額よりも高額の担保を手に入れることができます。このように、銀行のほうに有利な条件の融資は審査に通過しやすくなると同時に金利や保証料が優遇されるのです。
頭金があってもなくても購入する物件は担保になるため、頭金が多ければ多いほど銀行にとっては貸すお金よりも担保の評価額のほうが大きくなります。
このため、頭金が多いほど住宅ローン審査には有利になるのです。

 

審査期間と必要書類はどのくらい

住宅ローンの審査にかかる時間や必要な書類はどの程度でしょうか?銀行によって時間も書類も異なりますが、おおよその時間と必ず必要になる書類をご紹介します。

仮審査の時間

仮審査は早い銀行の場合には1日程度の時間で結果が出ます。
また、遅い銀行でも1週間以内には仮審査結果が通知されます。
仮審査は保証会社が付くがどうかの審査ですので、仮審査に通過できればかなり高い確率で本審査にも通過できます。

本審査の時間

本審査で行われることは書類での確認作業が主になります。
本人確認書類と申込内容が合致しているか、収入証明書から返済比率を計算、担保評価を行うなどの審査です。
この審査は早いところで3日程度、遅い場合には2週間ほどの時間が必要になります。

提出書類はどんな書類がある?

代表的な提出書類は以下の通りです。
〇運転免許証などの本人確認書類
〇源泉徴収票などの収入証明書3年分
〇住民票
〇健康保険証
〇購入する土地や建物やマンションなどの見積書やハウスメーカーの見積書
などが申込時には必要になります。
また、頭金があるのであれば、その預金通帳の写しなども必要な場合もあります。
さらに契約時には印鑑証明書3通~4通
土地を持っている場合には土地の権利書
なども必要になりますが、住宅ローンの必要書類は数が多いですので、銀行が必要書類一覧表などを作成してくれますのでその書類に基づいて書類を集めましょう。

書類の不備があったらどうなる?

書類の不備があった場合には、基本的に正しい情報に直してすべて審査が仮審査からやり直しになります。
仮審査申込時には基本的に本人確認書類と仮審査申込書しか提出を行いません。顧客に負担をかけないためにも仮審査に通過して本審査に入る時に上記の書類をそろえてもらい、本審査で、書類と申込内容が合致しているかを確認しますので、仮審査時に申告した内容が証明書類と異なる場合には仮審査からやり直しとなってしまいます。
筆者が銀行員時代には、顧客の電話番号に間違いがあり、正しい電話番号で仮審査からやり直した結果、その人は信用情報がブラックであることが判明して審査が否決となってしまったことがありました。
このため、仮審査申込時には正しい情報を記入するようにしましょう。

 

住宅ローン審査に落ちてしまった人は再申し込み可能?

こちらのページ「住宅ローン審査に落ちてしまった人は再申し込み可能?」をお読みください。

 

住宅ローン審査が通る通らない まとめ

住宅ローンの審査項目は多岐にわたりますが、基本的には以下の項目をすべて満たしていれば申込を行ってみる価値あります。
①申込基準を満たしていること
②信用情報がブラックでないこと
③他社借入が2本以内、消費者金融からの借入がないこと
④クレジットヒストリーに遅れがないこと
⑤返済比率が基準内であること
⑥担保評価額が借入金額以上であること
これらの基準を満たしていればそれほど審査に落ちることはありません。
審査に自信のない人はネット銀行のように、借入金額×3.24%で一律で保証料が決まる住宅ローンではなく、審査によって保証料が変動するタイプの住宅ローンを選択するようにしましょう。
多少リスクが高い人でも高い保証料で審査に通過できる可能性があるためです。

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