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住宅ローン審査と金利/自営業のマイホーム

住宅ローン返済負担率 返済比率とは? 返済シミュレーションと返済計画表・返済予定表

更新日:

住宅ローンは高額かつ、何年にもわたって返済していかなければならないローンです。
住宅ローンは返済期間も一定範囲内で自分の任意の期間を設定することができるため、自分にとって理想的な返済計画を作成することができます。
ある意味、返済計画を設定する自由が最も大きいローンであるとも言えます。
そのため、借入前に返済額や今後の返済計画をある程度自分でシミュレーションしておくことは非常に重要です。
この記事では、自分にとって最善の返済計画を作れるよう、住宅ローンの返済額や借入可能額を計算する際に最も重要な返済負担率や返済方法、返済シミュレーションの作り方などを説明します。

目次

返済負担率

住宅ローンの審査に中に返済負担率という重要な概念があります。返済負担率をオーバーしてしまうと、借りたい金額を借りることができません。そのため返済負担率から自分の借りることができる金額を逆算することができるのです。

返済負担率とは?

返済負担率とは、「毎月の返済額が年収の○○%以内となるように返済計画を立てなさい」という住宅ローン審査の決まりで、返済比率とも言います。
返済負担率は銀行によって異なりますが、返済負担率以上の融資を銀行が行うことはほぼありません。
そのため、自分で返済計画を立てる際には、自分の年収と借りたい金額で返済負担率が何%となるのかということを、まず考えなければなりません。

返済負担率の計算式と計算方法

返済負担率の計算方法は簡単です。
住宅ローン年間返済額÷年収×100です。
住宅ローンの毎月返済額が10万円で年収が600万円であれば
(10万円×12ヶ月)÷600万円×100=20%となります。

ボーナス返済を加味するのも忘れずに

返済負担率を計算する際にはボーナス返済がある人はその分を加味して計算する必要があります。
毎月返済額10万円、ボーナス返済6月と12月にそれぞれ20万円ずつ、年収600万円の場合
(毎月返済額10万円×12ヶ月+ボーナス返済分20万円×2回)÷600万円×100=27%

他債務返済金も返済負担率算出の際には算入する

返済負担率を計算する場合に、すでにカードローンやフリーローンや自動車ローンなどの借入金がある人はその分も返済負担率算出の際に算入しなければなりません。
毎月返済額10万円の住宅ローンを組む年収600万円の人が、すでに毎月3万円返済の自動車ローンの借入がある場合
(住宅ローン毎月返済額10万円×12ヶ月+自動車ローン毎月返済額3万円×12ヶ月)÷600万円×100=26%

余談ですが、住宅ローン審査の際には他債務の返済額が影響しますが、自動車ローンやフリーローンやカードローンなどの無担保融資の際には住宅ローンの返済額は全く影響しません。
このため、先に住宅ローンを組んで、その後、他のローンを組んだ方が、住宅ローン審査には確実にプラスになります。

年収は課税所得で計算

住宅ローンの返済負担率を計算する際の年収ですが、これは課税所得で計算します。
課税所得とは、税金が引かれる前の所得で、いわゆる額面所得というものです。
源泉徴収票であれば一番左側に記載されている金額です。
手取り年収では計算しませんので注意しましょう。

返済負担率を算出する際の注意点

返済負担率を計算する際には、住宅ローンの返済額を決定する際の元となる金利に注意を払う必要があります。
銀行によっては、「返済負担率は基準金利で算出すること」と決まっている場合があります。
住宅ローンの金利は「基準金利-○○%」というように、基準金利から一定の金利を優遇して決定しています。
ちなみに2017年8月現在に変動金利の平均的な基準金利は2.475%です。新規借入時1%の住宅ローンは、基準金利2.475%-1.475%=1%として金利を決定しています。
金利1%で2,000万円の住宅ローンを期間20年で組んだ場合の毎月返済額は91,979円です。
一方、基準金利2.475%で同条件で計算した場合の毎月返済額は105,737円です。
年収の600万円の場合では返済負担率は優遇後の金利と基準金利では大きく変わってしまいます。
優遇金利1%の場合:(91,979円×12ヶ月)÷年収600万円×100=18.4%
基準金利2.475%の場合(105,737円×12ヶ月)÷年収600万円×100=21.1%
となります。
このように、銀行が返済負担率を算出する際には基準金利で算出するのか、優遇後の金利で算出するのかによって、返済負担率が大きく変わってしまいます。
特に固定金利の場合には、固定期間終了後には優遇が無くなってしまいますので基準金利で算出することが多いようです。
詳細に返済負担率を計算したい人は「返済負担率の返済は基準金利で行うのか、優遇後の金利で行うのか」と借入を検討している銀行に問い合わせてみましょう。

返済負担率の目安

銀行によって返済負担率がどのくらいになるのかは異なりますが、概ね30%~35%以内というのが一般的です。
また、許容される返済負担率は年収によっても異なり、年収が大きくなればなるほど返済負担率も大きくなります。
例えば、「年収400万円未満:30%以下」「年収400万円以上:35%以下」などと決まっています。

返済負担率から借入可能額を逆算

返済負担率から自分がいくらの借入が可能なのかを計算することができます。
例えば、年収600万円の人が返済負担率35%の住宅ローンを組む場合を考えましょう。
許容される返済額=年収600万円×35%=210万円
この人は年間210万円までの返済金であれば住宅ローンを組めることになります。
では、年間210万円(毎月175,000円)の年間返済額でいくらまで借入可能か考えてみましょう。
インターネットで「返済予定表」と入力するといくつか返済予定表を作成してくれるサイトが表示されます。
その中に「借入可能額を計算」というような、「毎月返済額」「金利」「返済期間」を入力すると、いくらの借入が可能かを計算してくれるページがあります。
ここで毎月返済額175,000円、金利は基準金利2.475%、返済期間は20年とすると、借入可能額は「3,310万円」と計算してくれます。
これ以上多くの金額を借りたければ借入期間を長く、こんなに必要ないと思えば借入期間を短くすればよいのです。
ここから算出された金額までは借入可能額ですので、あとは自分の買いたい物件の価格や、返済希望額などに合わせて、借入可能額以下となるように、毎月返済額や返済期間を加減することが可能です。

理想的な返済負担率は20%程度

住宅ローンの返済負担比率は30%程度まで許容されてはいますが、実際に返済負担率30%でお金を借りてしまうと、生活はかなり苦しくなってしまうと言われています。
返済負担率に使用する年収は額面年収であるためです。
また、賃貸物件に居住している人の家賃は月収の20%程度であると言われています。
そのため、やはり住宅ローンもその程度の範囲内に抑えておかないと、住宅ローンの返済で生活が圧迫されてしまう可能性が大きくなってしまうのです。
自分で、20%の返済負担率になるように計算する際の住宅ローン金利は優遇後の金利で計算して問題ありません。
実際に返済していくのは優遇後の金利ですし、優遇後の金利で返済負担率20%程度であるならば、銀行審査の際に返済負担率を基準金利で計算されても30%以内には収まるためです。
自分で生活レベルを圧迫しないように住宅ローンの返済負担率を計算する際には「優遇後の金利で返済負担率20%となるように計算する」ということを覚えておきましょう。

 

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には2つ返済方法があり、また変動金利を選択するのか、固定金利を選択するのかによっても注意点が異なります。

返済方法は2種類

住宅ローンの返済方法には、毎月の返済額が一定の元利均等返済と、元金を毎月同じだけ返済していく元金均等返済という2つの返済方法があります。

元利均等返済のメリットとデメリット

元利均等返済とは、毎月利息の支払い額と元金の支払額を調整して、合計で毎月同じ金額を返済していく方法です。
元利均等返済にはメリットとデメリットがあります。

毎月同じ支払額は給与所得者に最適

元利均等返済は毎月同じ金額を支払っていく方法ですので、毎月の給料の中から返済していく給与所得者の家庭には最適です。
毎月数千円単位を貯金したり、やりくりしている主婦の方は、毎月の返済額が一定であるほうが家計のやりくりがしやすいのです。

利息負担が元金均等よりも大きくなる

元利均等返済は利息と元金を毎月調整して毎月同じ返済金額を実現しています。
このため、借入元金が大きい借入当初は毎月返済額に占める利息の支払い額が大きく、元金への返済は少なくなり、返済が進んでいき元金の残高が少なくなると利息の支払い額が小さく、元金の返済額が大きくなります。
つまり、元金が減るのが遅くなるのです。
住宅ローンを借り始めてから何年もたっていない人は「住宅ローンの減りがなかなか減らない」とお悩みの人も多いかと思いますが、最初のうちは利息の支払いのほうが大きく、元金がなかなか減らないのが元利均等返済のデメリットです。

元金均等返済のメリットとデメリット

元金均等返済とは、元金を毎月均等に返済していく方法です。
2,400万円の住宅ローンを期間20年で借りたら、毎月10万円の元金を返済し、利息は毎月別に支払うという方法ですので、毎月支払額は、毎月の元金返済分(←ここが毎月一定)+利息となります。
利息は毎月異なり、元金の減少とともに支払う利息は減っていきますので、合計支払額が徐々に少なくなるという点が特徴です。

元金の減りが元利均等返済よりも早い

元金均等返済は、最初から最後まで同じだけの元金を毎月返済していきます。
このため最初は利息の支払額のほうが大きい元利均等返済よりも元金の減りが早いことになります。
結果的に支払う利息の総額も元金均等返済のほうが元利均等返済よりも少なくなることになります。

毎月の支払額が一定でなく、返済当初の負担が大きい

元金均等返済は返済する元金の支払額は一定ですが、毎月の利息負担が変動するため、家計を預かる主婦にとっては元利均等返済よりも家計のやりくりが大変になってしまいます。
また、最初は住宅ローン残金が大きいですので、借入当初の利息の負担額はかなり大きい負担になります。
2,400万円、金利1%、期間20年の住宅ローンを元金均等返済で返済した場合には毎月10万円の元金の支払いになります。
では、利息の支払いは最初の月はいくらになるかと言えば2,400万円×1%÷35日×30日=19,726円になります。
つまり、借入当初は元金と利息を合わせて毎月12万円近くもの返済になってしまうため、最初のうちは毎月の支払い額が家計を圧迫するというデメリットがあります。
子供が生まれる前や子供が小さいうちに苦労をしておくという人にはよいかもしれませんが、毎月決まった給料の中から、貯蓄ややりくりをしているというご家庭には不向きな返済方法であるといえるかもしれません。

変動金利選択時の注意点

住宅ローンの金利タイプを変動金利とする際には元利均等も元金均等も注意点があります。

元利均等返済はテールヘビーの可能性

元利均等返済は毎月の利息支払額と、元金の返済額を調整して、毎月一定の返済額を実現しています。
変動金利を選択した場合に金利が上がった際には、毎月支払額に占める利息の割合も高くなることになります。
元利均等返済の毎月返済額というのは5年ごとに見直しています。
このため、金利が上がった際には、利息の支払額が大きくなり、元金の返済の支払額を小さくして、金利上昇前と同じ返済額を実現しています。
支払額は変わらないのに、利息の負担額だけ大きくなってしまうため、5年経過後の支払額見直し時や、最終回に元金が当初の計画よりも減っていないという可能性があります。
最後だけ返済額が大きくなるという意味で「テールヘビー」という言い方をしますが、これが変動金利で元利均等返済を選択した際の最大のリスクです。

元金均等は毎月返済額が急に上がる可能性

元金均等返済は元金とは別に毎月利息を払っていく返済方法ですので、金利が上昇した場合には、元金とは別に支払う利息額が急に上昇する可能性があります。
さきほど試算したように、借入額2,400万円、期間20年、金利1%の場合の最初の月の利息支払額は19,726円です。
これが金利2%に上昇した場合には39,452円となりますので、利息負担は倍になってしまいます。
毎月ある程度の余裕がある人でないと、元金均等の変動金利は突然数万円の利息負担が必要になってしまうというリスクも考慮しておかなければなりません。

返済方法の変更は可能

元金均等から元利均等やその逆の返済方法の変更は基本的に可能です。
期間を延長しない限りは貸付条件の緩和には当たらないため、銀行に相談すれば、ほぼ確実に対応してくれるでしょう。
同じように、ボーナス返済をなくすとかボーナス返済導入するということも期間を延長しない限りは対応してくれます。

 

返済期間

住宅ローンを組む際には、返済期間をどの程度の設定してよいか悩みどころです。
毎月の返済を楽にしようと思えば返済期間を長くすればよいのですが、老後まで住宅ローンが残り、期間を長くした分だけ利息の負担も大きくなることになるためです。
逆に「早く返済を終えたい」との一心で、期間を短く、毎月返済を多くしても生活を圧迫することになります。
返済期間はどの程度までの設定が可能で、どのような返済期間を設定するのが理想なのでしょうか?

通常の住宅ローンは最長35年

通常の住宅ローンは最長35年までの設定が可能です。
住宅ローンによっては、親子リレーローンでさらに長い期間の設定が可能な場合もありますし、30年までしか対応していないものありますが、基本的には35年までとしておきましょう。

最短期間は1年

住宅ローン返済の最も短い期間は1年です。
1年未満の融資の場合には短期資金となり、手形貸付で一括返済となることが一般的です。
住宅ローンは証書貸付で毎月1回の分割返済を前提としていますので、借入期間は1年以上とする必要がありますが、通常、1年で住宅ローンの返済が終了するはずはないため、最短期間は考慮しなくてもよいでしょう。

返済期間の短縮は可能

返済の途中で返済期間を短くして、毎月返済額を多くすることは、ほぼすべての銀行で対応してくれます。
転職や出世で給料が増えたから、というような場合には相談してみましょう。
しかし、増えた分を繰上返済を行えば、自然と返済期間は繰上返済を行った分だけ短縮していきますので、期間を延長するよりも繰上返済を行ったほうが簡単かもしれません。

返済期間の延長は条件緩和にあたり、金利上昇のリスクもある

返済期間を住宅ローン借入期間の間に延長する場合には、融資の条件を緩和する条件変更手続きとなります。
返済期間延長を行うということは、毎月返済額が少なくするということですので、給料が下がったといったような、融資実行時よりも借主の属性が悪化した理由があります。
このような債権は銀行は要注意債権(不良債権一歩手前)になってしまいますので、金利の優遇がなくなってしまう可能性があります。

住宅ローンの返済期間の平均は26年

皆、どのくらいの期間の住宅ローンを借りているのでしょうか?
平均は26年と言われています。
借入年齢は30代半ばから後半と言われていますので、やはり退職後数年くらいで完済するように設定し、退職時に残金を退職金で一括返済するという計画の人が多いようです。

20歳以上完済時75歳の間に

住宅ローンのみならずすべてのローンは20歳にならないと組むことはできません。
法律行為であるローン契約は成人にならないと行うことができないためです。
また、完済時の年齢も決められていますが、これはローンによって異なります。
完済時年齢75歳という商品もあれば70歳とか79歳と設定されている商品もあります。
完済時年齢75歳のローンを組む場合には40歳までには住宅ローンを組まないと最長35年ローンを組むことができない計算になります。

 

住宅ローンの毎月返済額

住宅ローンの毎月返済額は、「借入金額」「金利」「返済期間」の3つの要素で決まります。
毎月返済額はどのように計算し、どのくらいの返済額となるのが家計に無理のない返済なのでしょうか?
また、返済額を後から変更することはできるのでしょうか?

みなどのくらい住宅ローンを返済している?

住宅ローンを借りている人の多くが、家賃と同程度の金額を返済しています。
このため、現在の家賃程度となるように返済金の設定を行うのがよいでしょう。
一点注意しなければならないのは、マンション購入の場合には、住宅ローン返済額の他にも修繕積立金や管理費・共益費なども必要になるため、単純に家賃と同程度の返済額とすれば今の生活水準を維持できるとは考えないほうがよいでしょう。
また、住宅ローンには団体信用生命保険がついています。
借主にもしものことがあった時には、家族に住居が残りますので多くの住宅ローン利用者は生命保険を見直しています。
生命保険見直し分によって浮いた保険料で管理費や修繕積立金に充てることもできるため、その点も加味して返済額を設定しましょう。
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適正な返済額は年収の20%程度

家賃も住宅ローン返済額も、無理がなく、給料から毎月貯蓄も行うことができる水準として。先ほど述べたように住宅ローンや家賃などの住居費は年収の20%程度であると言えます。

返済額の計算

自分が借りようとしているローンの返済額が毎月いくらになるのかの計算は元利均等返済と元金均等返済によって異なります。
元金均等返済は手で計算ができますが、元利均等返済はネット上などで算出するのが最も早い方法です。

元利均等は返済シミュレーションやネットで算出しよう

元利均等返済は、毎月元金と利息に支払う割合を微妙に調整して、毎月同じだけの支払額を実現しており、計算式は複雑ですので、自分で手計算を行うことはできません。
銀行のホームページに返済シミュレーションを行ってくれるページがあれば、そこに「借入金額」「金利」「期間」を入力するだけで、毎月返済額が表示されます。
返済額が多すぎるという時は①借入金額を減らす②返済期間を延ばす
ということで毎月返済額を減少させることができます。
シミュレーションは金額と期間を調整することで、様々なパターンを試すことができるため、自分に最適な返済期間や返済金額を見つけてみましょう。
なお、インターネットで「ローン電卓」と入力すれば、毎月返済額を算出してくれるサイトはいくつもありますので、銀行ホームページにシミュレーション機能がない場合にはこちらも利用してみましょう。

元金均等は借入額÷返済月数

元金均等の元金返済額は先ほど説明した通り借入額÷返済月数で算出することができます。
端数が出る場合には通常は最終回に調整します。
利息の支払額は毎月変動します。
利息の支払い額は住宅ローン残金×金利÷365日×1か月の日数で計算します。

返済額の変更はできる?

毎月の返済額を増やしたり、減らしたりすることは可能なのでしょうか?これは、借入期間を調整する際の話と同じになります。

返済額を増やすことは可能

毎月返済額を増やすということは、借入期間を短くするということでもあります。
このため、借入期間の短縮と同じように、給料が増えたような場合には短くすることが可能です。

返済額を減らすことは条件緩和にあたり、金利上昇の可能性大

返済額を減らすということは、借入期間を延長するということになります。
この手続きは条件緩和に該当し、要注意債権となってしまいますので、銀行との相談の上、やむを得ない事情であると認められれば手続きが可能となりますが、金利の優遇がなくなってしまう可能性があります。

おすすめの返済方法は繰上返済を効率的に活用すること

おすすめの返済方法としては、毎月家賃程度の無理のない返済方法で住宅ローンを借りておき、毎月1万円でも5千円でもよいので、家計の余剰分を繰上返済に回すことです。
毎月1回の約定返済時に1か月分の利息を払ってしまっているため、繰上返済した分は、すべて元金の返済に充当されます。
元金が減少すれば、減少した分だけ、約定返済時にも元金返済に回る割合が大きくなるため(元利均等返済の場合)約定返済による元金の返済も効率的になるというメリットがあります。
そのため、繰上返済手数料無料という住宅ローンを選択することが必須です。
また、自宅から気軽に返済できるようにインターネットバンキングから繰上返済が可能な住宅ローンを選択しましょう。
住宅ローンの平均的な借入期間は前述した通りに26年ですが、平均的な完済までの期間は15~16年程度と言われています。
この人達がどうやって返済期間を10年も縮めたかといえば、繰上返済です。
また、繰上返済の原資として最も多いのが「節約」ですので、やはり、毎月数千円の節約分でコツコツと繰上返済を行っていくというのが最も賢い返済方法であると言えます。

 

返済シミュレーションで返済計画を立てよう

住宅ローンを借りる前には自分で返済シミュレーションを行って返済計画のイメージを行ってみることが重要です。

返済計画を立てるメリット

返済計画を立てるメリットは、自分のライフプランに合わせて、住宅ローンの返済がイメージしやすいという点です。
返済計画を立てれば、子供が大学生になって一番お金がかかる時の住宅ローン残高が分かるという点や、夫が60歳になった時の住宅ローン残高が分かるため、「退職金で返済可能か」「退職金利はいくら残るのか」という計画が立てやすくなるなどのメリットがあります。

返済シミュレーションを作る方法

返済シミュレーションを作る方法は簡単です。
インターネットで「返済予定表」と検索すれば、借入時から完済時までのシミュレーションを行ってくれるサイトがいくつか表示されます。
「金額」「金利」「返済期間」を入力すれば簡単に計算を行ってくれますので、様々なパターンを自分で試すこともできますし、複数の住宅ローンで迷っている場合には、金利を変えることで、毎月返済額の違いや利息負担額の違いなども具体的に知ることもできます。

返済の途中で繰上返済を行う場合

返済の途中で繰上返済を行った場合には、元利均等返済の場合には、元金と利息へ充当する割内が異なりますので、シミュレーションを作り直す必要があります。
作り直すのは簡単です。上述した返済予定表で
借入金額欄に「住宅ローン残高-繰上返済額」を入力して、あとは金利と、残り返済期間を入力するだけです。
同じように、金利が変更になった場合も、住宅ローン残高と変更後の金利と、残り返済期間を入力すれば、変更後の毎月返済額を算出することができます。

返済の途中で返済困難になった場合

返済の途中で返済が困難になった場合には、銀行と相談を行う必要があります。
銀行がやむを得ないと認めた場合のみ、①返済期間の延長②一定期間元金返済を据え置くかいずれかの情報で対策を行ってくれます。
通常、1回までは銀行はこのような条件変更手続きを行ってくれますので、どうしても返済が困難になった場合にはまずは相談してみましょう。
くれぐれも、逃げてしまうということがないようにしてください。

 

返済計画書

住宅ローンを借りると今後数年間の返済予定が記載された返済計画書というものが銀行から交付され、これを返済予定表と呼ぶこともあります。

返済計画書とは

返済計画書とは固定金利であれば固定期間が終了するまでの期間の毎月の返済額、変動金利であれば、1年後もしくは5年後までの毎月の返済額と、その利息と元金返済の内訳が記載された書類です。

銀行から交付される予定表

返済計画書は住宅ローン実行後に銀行から郵送されてきます。
この書類は銀行が返済計画を証明した書類になるため、住宅ローンの金利、期間、残金すべてが正確に記録されています。
このため、住宅ローンの借り換えの際には、必ず銀行発行の返済計画書や返済予定表が必要になります。

書き方や計算式は自分で作るシミュレーションと同じ

作り方や、書き方は先ほど述べた、自分で作る返済シミュレーションと同じです。
端数の計算が若干銀行と異なることもありますが、大まかに数字の内容は同じとなっています。
銀行が発行しているため、借り換え申込の際にはこちらの書類が必要になるというだけです。

再発行可能

返済予定表をなくしてしまった場合には、銀行に言えば再発行を受けることは簡単です。
銀行にも控えがあるためその場で銀行控えをコピーしてくれるか、新しいものを郵送してくれます。
しかし、銀行に「返済予定表をください」というと、銀行は「借り換えかな?」と思ってしまうため、返済予定表発行の理由をしつこく尋ねられる可能性もあります。

 

住宅ローン返済負担率・返済シミュレーション・返済計画表 まとめ

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済があります。
家計を管理するという意味では元利均等返済のほうが適していますが、利息の負担は元金均等返済のほうが少なくなります。
借入期間は通常は35年以内であれば任意に設定することができますので、最も無理のない形で借入期間を設定し、繰上返済を効率的に行っていくというのがおすすめの返済方法です。
住宅ローンを組む前には、自分でシミュレーションを作成すると、借入前のライフプランを立てやすくなるというメリットがあります。
今はインターネット上で、銀行が住宅ローン実行後に交付してくれる返済計画書くらいに精緻なシミュレーションを簡単に作ることができますので、まずは一度作成してみてください。

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