住宅ローン審査と金利/自営業のマイホーム

住宅ローン仮審査と本審査の違い 審査日数&本審査に落ちた理由 通らない結果の審査基準を銀行員が話す

更新日:

住宅ローンの仮審査と本審査の違いはどのような点にあるのでしょうか?

基本的には審査している内容は変わりません。その手法が異なるのです。

元銀行員の金利さん

仮審査と本審査の違い 審査基準

仮審査は保証会社の審査

先ほども述べたように、仮審査とは、「住宅ローンの案件を進めてもよい人(案件)かどうかの方向性をざっくり決定する審査」です。

このため、仮審査時には住宅ローン審査で必要になる膨大な書類は基本的に必要ありません。

また、ほとんどの住宅ローンでは、保証会社の保証がついており、保証会社付の住宅ローンでは、住宅ローンを進めても良いかどうか、つまり保証してくれそうな案件かどうかは保証会社に打診を行います。

保証会社付の住宅ローンにおいては保証会社の保証がつかない限りは住宅ローンの話は進まないためです。

また、住宅ローンの本審査では、建築確認書なども必要になります。

建築確認はハウスメーカーが住宅ローンを借りることができると判断した場合しか申請しません。

膨大な手間をかけても融資ができない案件に対して建築確認を申請することは無駄になるため、まずは方向性を決定する仮審査という審査が存在しているのです。

本審査は仮審査の確認

本審査で行うことは、仮審査で審査した審査をより精緻に行うことです。

精緻に行うにはそれなりの時間がかかるため、まずは時間のかからない仮審査で方向性を決定するとも言えるでしょう。

必要書類の提出

住宅ローンに必要な書類は多岐に渡ります。
主な書類は以下の通りです。
①本人確認書類
②健康保険証
③収入証明書
④建築確認書
⑤不動産売買契約書
⑥住民票
⑦印鑑証明書
⑧不動産登記簿謄本
⑨不動産の権利書
など必ず必要になる書類だけでもかなりの数を用意しなければなりません。

仮審査では審査項目の根拠は申込書に記載された自己申告でしたが、本審査ではこれらの書類から申込内容に間違いや虚偽がないかなどを判断し、担保評価に関しても登記簿謄本や公図などから正確な評価を行います。

法的な問題の確認

購入する物件が法的な問題をクリアしているかどうかも本審査でチェックします。

特に担保に関しては実際に現地に赴き、接道はしているか、未登記の建物がないかなどもチェックします。

金利優遇項目の確認

銀行住宅ローンで金利の優遇を受けるためには、カードローン契約、公共料金の自動振替、給与振込などの条件をクリアする必要があります。

住宅ローンの申込者がこれらの条件をクリアできているかどうかも本審査の重要な審査項目となります。

保証会社への本申込

銀行内部で、詳細な審査を行ったあとは、保証会社に本申込を行います。

仮審査はあくまでも方向性だけですので、詳細な審査を行ったあとに改めて本申込を行います。

カードローンのように、保証会社への申込は仮審査時だけではなく、保証会社は仮審査を行い、銀行が詳細に本審査を行い、さらに銀行と同じような本審査を保証会社が行います。

保証会社の本審査の際には銀行は本審査で使用した疎明資料を全て保証会社へ送付しています。

このため、住宅ローン案件の相談があった際に、絶対に問題ない案件という場合には、時間を節約するために、最初から顧客に書類を集めてもらい、いきなり保証会社に本申込をあげることもあります。

銀行内部の稟議

保証会社から保証が下りたら、銀行内部で稟議を行います。

銀行は基本的に保証会社の保証さえあれば融資を実行するため、この段階で銀行の稟議で問題になることはほとんどありません。

ここまでくれば通常はスムーズに審査に通過できます。



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仮審査の日数と結果 本審査の日数 結果出るまで何日かかる?

仮審査は早い住宅ローンの場合には最短即日で回答があります。

保証会社は仮審査申込書の内容をスコアリングのような審査を行うだけであるためです。

また、遅い場合でも3営業日から1週間程度で審査の回答が行われます。

仮審査の回答が住宅ローン案件によって早い場合と遅い場合があるのは、仮審査で審査に通すかどうかの判断に時間がかかっているためです。

場合によっては保証会社から銀行に対して「この顧客は親や配偶者に収入がないか」などの問い合わせがあることもあります。

このようなやりとりを保証会社と行っていると審査の回答に時間がかかってしまうこともあります。

本審査の日数は、早い場合には仮審査と合わせて1週間くらいですので、4から5営業日でしょうか?

遅くなるケースは
①銀行員が担保評価や審査事務に慣れていないため遅くなる場合
②本審査で仮審査と異なる事実が発覚し、保証会社ともめている場合
③本人の審査には問題ないが、連帯保証人や連帯債務者に問題があった場合(このケースは代わりの保証人などを探してもらうのが基本ですが、土地所有者などの代わりがきかない場合には保証会社と協議してブラックのまま行くこともあります)
④団体信用生命保険に告知事項があった場合(告知事項がない場合は、保険会社の審査は待ちません。告知なしの場合には確実に加入できるため、融資実行後に保険の申込書兼告知書を保険会社に送り、後から正式に加入する流れになります。しかし、告知ありの場合は審査に通過できるか不透明ですので、融資実行前に保険会社へ送付して団体信用生命保険の審査に通ってから融資実行となります。この時間が1週間以上かかることもあります)
などの場合でしょうか。

ケースバイケースですが本審査だけで2週間程度かかることもあれば、1ヶ月かかる場合もあります。

 

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住宅ローンの本審査で落ちる原因 通らない理由

仮審査とはあくまでも融資の方向性を決めるための審査ですので、仮審査では審査に通っても本審査で審査に落ちてしまうことも十分にあります。

仮審査は通ったのに本審査で落ちるケース

本審査で落ちてしまうケースとして、最も多い場面が審査の工程の中で以下の4つの場面です。

①担保評価

担保評価をした結果、評価が著しく低くなることがあります。

間口が狭いなどの原因で周辺の基準地価などよりも低い評価となってしまい、仮審査では担保評価額内だったのに、本審査では担保割れだったというケースはよくあります。

②担保の現地確認

本審査では担保物件を現地確認します。ここで、未登記の建物が見つかった場合などには、審査は一時ストップします。

筆者も以前、未登記の物置があるのを見つけてしまい、保証会社に相談したところ、物置を登記するまでは案件は進められないと回答があったことがありました。

登記には時間がかかるため、住宅ローンの案件審査はこの間ストップしますし、持ち主が費用面などから登記を断った場合には、この時点で審査落ちになります。

③申込情報と書類の確認

前述した住宅ローン審査に必要な書類と申込内容を照合した結果、申込内容に虚偽や間違いがあった場合にも本審査で審査落ちになることがあります。

最も多いのが、年収の間違いです。

仮審査申込書はハウスメーカーの営業担当者が住宅展示場などでざっくりと記入してさせてしまうことが多いため、年収が実態と異なることが珍しくありません。

源泉徴収票などと年収を照合した結果、申告した年収が低く、返済比率が基準内に収まらないということは決して珍しいことではありません。

借りることができると思っていたものが借りることができなくなってしまったり、仮審査からやり直しになってしまうこともありますので、仮審査申込時はできれば源泉徴収票などを参照し、正確な数字を申告するようにしましょう。

④団体信用生命保険の審査(保険会社が行う)

本審査の際には団体信用生命保険の申し込みも行う必要があります。

団体信用生命保険は保険会社が審査を行いますが、持病などの告知事項がある場合には、保険の加入審査に落ちてしまうこともよくあります。

銀行や保証会社の審査は完璧でも、健康上の理由で本審査で審査に落ちることも珍しくありません。

なお、団体信用生命保険が否決となった場合には、住宅ローンの審査そのものが問題で否決となったわけではないため、後日健康になってから再度団信に申し込むことで審査に通ることもありますし、ワイド団信などの保険料が高い代わりに審査の基準が緩い保険に申し込むことで住宅ローンを借りることができる場合もあります。

⑤勤務先などの属性が変わっている

仮審査の有効期限は3ヶ月から半年程度となっています。

この間に、勤務先が変わった、年収が下がったなど属性情報が変更になった場合には、仮審査の前提が変わってくるため、本審査にあげた時に審査に通らないことがあります。

筆者も以前、会社員が親の会社を継ぐために実家に戻る際に、家族と住むための住宅を新築したいという住宅ローンを取り扱ったことがあります。

仮申込時はまだ前の会社を退職していなかったため、比較的余裕で審査に通過できましたが、建築確認が下りる本審査時には親の会社へ転職しており、審査に随分苦労したという経験があります。

この場合は、親も本人も高額預金者でしたので本審査でも問題なく審査に通過できましたが、同じようなケースで本審査に落ちてしまう可能性は十分にあります。

 

仮審査で落ちたのに本審査で審査通過もある

仮審査では落ちたのに、銀行側が本審査で保証会社を説得したり、申込方法を変更したりして本審査では住宅ローンの審査に通過できることもあります。

申込内容を変更し再申込

申込内容を審査に通りやすいように変更して再申し込みすることで、仮審査では否決であっても本審査では通過できるケースがあります。

具体的には以下の方法を再申込時に採用して申し込みを行う方法です。

①所得合算

本人の単独の所得での申し込みから、親や配偶者の所得を合算し、返済比率を基準内に収めるようにして、再度申込を行う方法です。

②追加担保

担保割れで仮審査で落ちた場合には、親などの不動産を追加担保として再度申込を行うことで、本審査では審査に通過できることがあります。

審査に通すよう、保証会社と交渉することも

仮審査で否決となった場合でも、銀行が「絶対に返済には問題ないから保証してほしい」と保証会社と個別に交渉することもあります。

筆者が以前経験したケースでは、保証会社が複数の消費者金融からの借入があることを理由に仮審査で否決となった顧客がいました。

しかし、その顧客は本人と親名義で数千万円の預金を持っていたため、その旨を伝え、保証会社に保証をしてほしいと依頼したところ、保有しているカードローンの枠を全て解約するのであれば保証するという回答を得ることができました。

保証会社は直接顧客と接しているわけではないため、申込書と信用情報から得られる情報からしか顧客の判断ができません。

しかし、このように、銀行だからこそ分かっている情報を伝えることで、仮審査の結果がひっくり返ることもあります。

いずれにせよ、このようなイレギュラーな対応は、顧客を面と向かって接している地方銀行や信用金庫などでは行なってくれますが、マニュアル通りの審査が行われるネット銀行などでは難しいでしょう。

 

まとめ

住宅ローンの仮審査は、融資の方向性をざっくりと決定する審査です。

住宅ローンは、不動産会社やハウスメーカーなどの複数の業者が住宅の建設に向けて動くため、どうしても本審査の前に「融資が出そうな顧客かどうか」を知る必要があります。

仮審査がないと、建築確認まで降りたのに、融資が出ないという可能性もあります。

本審査では、仮審査での審査項目を膨大な疎明資料から詳細に審査しています。

このため、本審査で仮審査時と異なる情報が見つかった場合などは仮審査に通過しているのに本審査では審査に通らないというケースも珍しくありません。

住宅ローンは個人が借りるローンの中では審査難易度は最難関です。そのため審査のプロセスも時間がかかります。

仮申込時に間違いや虚偽があっても、住宅ローンではほぼ全ての情報で裏をとりますので、時間がかからないよう、仮申込時にはできる限り正確な情報で申し込みを行うようにしましょう。



マネラテの店長
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