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住宅ローン審査と金利/自営業のマイホーム

住宅ローン借り換えのメリット デメリット 借り換え先の選び方&相談時の注意点ポイント

更新日:

2018年現在、住宅ローンの金利は過去最低水準となっています。

私も銀行員時代7〜8年前は「今は金利がとても低いですから」と言って変動金利で1%強くらいの住宅ローンをよく販売していましたが、なんと今や住宅ローンの変動金利はネット銀行などでは0.5%を切っています。

「あの時住宅ローンを売った人には申し訳ない」とも思いますが、住宅購入のタイミングの金利がその時の金利ですのでやむを得ないのかもしれません。

 

このように、今の住宅ローンの金利を見て、「自分は高いときに借りたなぁ」とい感じている人も多いのではないでしょうか?

そのような住宅ローンでも、歴史的な低金利と言われる現在の住宅ローン金利を適用できる方法があります。それが住宅ローンの借り換えです。

 

しかし、住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローンの金利がそのまま新しい住宅ローンの金利へ置き換わるわけではありません。住宅ローンの借り換えには費用もかかりますし、審査もあります。

住宅ローン借り換えの前に、借り換えの手順や審査やメリットデメリットなどについてしっかりと理解を深めておきましょう。

この記事では住宅ローン借り換えについて徹底解説をしていきます。

住宅ローン借り換えのメリットは?

住宅ローンの借り換えのメリットはなんと言っても返済額の軽減です。

さらに充実した団信特約の付帯など様々なメリットがあります。

金利が下がり返済額が少なくなる

やはり借り換え最大のメリットは金利が下がり毎月の返済額が少なくなるという点でしょう。

また、借り換えは単純に返済期間を同じくして、返済額を軽くすることができるだけではありません。

借り換え前と同じ返済額を維持したまま、完済までの期間を縮めることも可能です。

返済額を少しだけ少なくして、完済までの期間も少しだけ短くするなど、借り換えは様々な返済プランを再構築することができます。

ご自身のライフプランそのものを見直すことができるというのも借り換えのメリットです。

高級車1台分くらいの利息負担の節約になることも

借り換えによる利息負担の軽減は決して馬鹿にできるものではありません。

ここまでのシミュレーションでお気づきかと思いますが、たった20年の返済の中で500万円以上も利息負担が異なるのです。

500万円と言えば高級車1台分ですし、子供が生まれた時に借り換えを行えば、子供が大学入学までに私立大学の4年分くらいの授業料に相当する金額を貯めることができるということです。

借り換えはこのようなライフプランと一緒に考えて行い、できれば借り換えによって浮いたお金は将来のために貯蓄に回した方がよいでしょう。

団信の特約をつけられる

借り換えを行えば、昨今の特約が充実した団体信用生命保険へ入り直すことができます。

特約によって医療保険を見直すことができれば、さらに毎月の支出を減らすことができるかもしれません。

住宅ローン減税の減税分が大きくなる

住宅ローンの借り換えを行うと、借り換え当初は諸費用分だけ、住宅ローンの残高が大きくなります。

先ほどの事例で言えば、借り換え住宅ローンの残高が既存の住宅ローンの残高を下回るのは、借り換えから36回返済を終えた時、つまりちょうど3年後になります。

住宅ローン減税というのは住宅ローンの年末残高の1%を税額控除するものですので、住宅ローンの借入残高が大きい方が住宅ローン減税での減税額は大きくなります。

先ほどの事例で言えば借り換えてから3年間は、借り換えなかった場合よりも減税額が大きくなるというメリットがあります。

 

住宅ローン借り換えのデメリットはある?

住宅ローンの借り換えは上手くいけば金銭的なデメリットはほとんどありません。

手続き面や銀行との関係名でデメリットがあるため一応理解しておきましょう。

・書類の用意や契約手続きが面倒

先ほどご紹介したように、借り換え住宅ローンでも新規で住宅ローンを借りた場合と同じような書類の用意が必要になります。

むしろ新規で借りた時にはハウスメーカーや不動産屋が手続きの一部を代行してくれることが多いため、書類の用意や既存住宅ローンを借りている銀行との交渉などを全て自分で行う必要がある借り換えの方が手続きは面倒と言えるかもしれません。

他行で住宅ローンを借りている人に、借り換えを提案すると「あの面倒な思いをするのは嫌だ」という人が少なくないのが実情です。

借り換えはメリットは大きいですが、手続き面ではそれなりに時間的・精神的な負担が大きいことをある程度覚悟しておきましょう。

・既存住宅ローン銀行との関係が悪化

既存住宅ローンを借りていた銀行とすれば、住宅ローンを借り換えられてしまうことは面白いはずはありません。

このため、なんとなく、既存住宅ローンを借りている銀行との関係が悪化してしまうことがあります。

預金を解約されたりするようなことはありませんが、お互い何となく気まずくなり、次第に取引がなくなっていくということが一般的です。

・住宅ローン絡みの特典がなくなる

住宅ローンを借りている顧客には様々な特典が用意されています。

ATM利用手数料が無料になったり、カードローンの金利優遇などが代表的です。

このような特典は借り換えによってなくなってしまうということも理解しておきましょう。

ただし、一般的には借り換え先の銀行で同じような特典が用意されています。

・繰上返済を検討している場合は損になることも

自己資金などで数年以内に全額繰上返済を検討している場合には、よくシミュレーションを行わないと損になります。

先ほどの事例では、借り換えから3年間は借り換えた住宅ローンの残高の方が多くなります。

3年以内に全額返済を検討している場合には、借り換えたことによって返済時に必要なお金が多くなってしまうことになるため、この場合には借り換えをしないほうがよいでしょう。

 

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住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンの借り換えとはどのようなローンなのでしょうか?

金利の引き下げを目的に行われることが多いですが、最近は団体信用生命保険も充実しているため、団体信用生命保険の特約を目的として行われるケースも増えているようです。

金利引き下げを目的に行われる

基本的に住宅ローンの借り換えは金利の引き下げを目的にして行われます。

私が銀行へ入金した10年ちょっと前の住宅ローン金利は固定10年で2%半ばくらいでした。

今は固定10年で1%半くらいですし、変動金利に関しては1%を切るような金利が当たり前です。

住宅ローンの借り換えを行えば、以前に高い金利で借りた住宅ローンを現在の最低金利で借り直すことができるという点が最大のメリットです。

金利が下がれば毎月の返済額も引き下げることができるため、借入金返済の負担が軽くなるのです。

団信特約を目当てとする借り換えも

住宅ローンは団体信用生命保険への加入が必須です。

団体信用生命保険とは、借主にもしものことがあった場合には保険金から住宅ローン残高を銀行へ返済するという保険です。

これによって借主にもしものことがあっても家族に住宅ローンが残ることなく、しかも家族は住む家を奪われてしまうこともありません。

私が銀行へ入行したころは基本的に団体信用生命保険には死亡保証しかついていませんでした。

特約があっても、三大疾病で働けなくなった期間の返済金を保険金から支払う程度の内容でした。

しかし今の住宅ローンは、団体信用生命保険の内容で競っている部分があります。

「ガンになって6ヶ月働けない状態が継続したら住宅ローン残高0円」とか「8大疾病と診断されて12ヶ月就業不能の状態が継続したら住宅ローン0円」とか「ガンと確定診断されたら住宅ローンが半分になる」などの特約が当たり前のようについており、住宅ローンの中には特約保険料(団体信用生命保険に特約をつけた場合には金利に0.1%~0.5%が特約保険料として上乗せされることがある)が全く上乗せされないものもあります。

住宅ローンを借りたら生命保険を見直すべきなどとよく言われますが、最近の住宅ローンは医療保険まで見直しても良いのではないかという内容です。

団体信用生命保険は一度住宅ローンを借りた後は後から特約をつけるということができません。

そのため、団体信用生命保険の特約を目当てに借り換えを行うという人も多いようです。

他の銀行の住宅ローンへ借り換える

以前住宅ローンを借りた銀行でも、今はその銀行の住宅ローンの金利が下がっているということは当たり前です。

しかし、既存の住宅ローンを借りている銀行で住宅ローンの借り換えを行うことは基本的にできません。

借り換えは別の銀行へ行う必要があります。

稀に交渉すれば既存の住宅ローンの金利を現在の最優遇金利程度まで下げてくれることもありますが、基本的に金利の引き下げ交渉に応じてもらうことは難しいと考えたほうがよいでしょう。

固定から変動、変動から固定なども自由

借り換えは固定金利から変動金利、変動金利から固定金利など、好きな金利タイプを選択することができます。

銀行の中には、変動は金利が高いけど、固定は金利が低いなど、金利タイプによって特徴は異なります。

借り換え住宅ローンを選択する時には、自分が固定を選ぶのか変動を選ぶのかということをまず決めてから銀行を選択するというのも1つの方法です。

 

住宅ローン借り換えの知っておきたい知恵

最後に住宅ローンの借り換えについての補足事項を説明しておきます。

借り換えても住宅ローン減税の確定申告は不要

よく相談を受けるのですが「住宅ローンを借り換えた後はまた税務署に行って住宅ローン減税の確定申告をしなければならないのか?」ということです。

借り換えをしても確定申告は不要です。

11月くらいになると借り換えた銀行から「住宅ローン年末残高証明書」が送られてきます。

この年末残高証明書と初年度に確定申告をした後に税務署から9年分送られてくる「住宅借入金等特別控除申告書」を年末調整時に会社へ提出するだけで住宅ローン減税を受けることができます。

住宅ローンは住宅ローンのみしか借り換えられない

住宅ローンで借り換えることは住宅ローンだけです。

居住用の住宅と賃貸用の不動産が1つの建物になっていたり、店舗兼住宅について住宅ローンを利用して借りている人がいます。

このような人は、住宅ローンと、事業資金を別々に借りているはずですので、住宅ローンとして借り換えることができるのは住宅ローンの部分だけになります。

住宅ローンは個人ローンですので、個人の所得の中から返済していくべきものです。

しかし、アパートローンや店舗兼住宅の店舗部分は事業のための建物ですので、事業資金として事業の所得の中から返済していくべきもので、銀行の中では管理が全く異なることになります。

このため、住宅ローンで事業資金であるアパートローンや店舗のローンを借り換えるということはできません。

ノンバンクの住宅ローンも借り換え可能

トヨタファイナンスなど、ノンバンクも住宅ローンを取り扱っています。

ノンバンクの住宅ローンももちろん銀行の住宅ローンで借り換えることが可能です。

しかし、新規借入時に金利が高いノンバンクの住宅ローンを借りたということは、返済比率が満たなかったとか、借地上の建物だったなどの何かの問題があった住宅ローンである可能性が高いと言えます。

このような理由でノンバンクの住宅ローンを借りた人は、この問題が解決していない限りは借り換えの審査に通過できないこともあるでしょう。

親の住宅ローンを子供が借り換えることは可能?

親名義の住宅ローンを子供が借り換えることはできるのでしょうか?

これは借り換え時に不動産の名義を子供に変えてしまえば可能になります。

子供が住んでいれば、理論上は不動産の名義まで変えなくても借り換えは可能ですが、この場合、贈与が発生する可能性があります。

つまり、借り換えによってローンの名義だけ子供に移した場合には、親の債務を子供が引き受けているのですから、子供から親に贈与を行ったことになります。

このため、一緒に資産である不動産の名義も子供に移してしまうことで、親の負債を子供が背負い、親の資産が子供に移ったことになるため、どちらにも贈与は発生しません。

ただし、住宅ローンの残高が不動産の評価額よりも著しく大きい場合には、その差額が子供から親への贈与となりますし、反対に不動産の評価額が住宅ローンの残高よりも著しく大きな場合にはその差額が親から子供への贈与となる可能性もあります。

いずれにせよ、このようなケースは借り換え後に税務署からヒアリングが来ることは間違いありません。

よほど住宅ローンの残高と不動産の評価額が変わらない限りは、大抵の場合には贈与とみなされる心配はそれほどないと言えるでしょう。

 

まとめ

住宅ローンの借り換えにはメリットもデメリットもありますが、筆者は間違いなくメリットの方が大きいと思います。

また、日銀がマイナス金利まで導入している今、住宅ローンは原価割れと言われるところまで金利が下がっているため、借り換えのチャンスと言えることは間違いありません。

残高1,000万円以上、金利差1%、残り期間10年の人は、借り換えを検討すべきだと思います。

シミュレーションは自分でも簡単にできますので、まずはシミュレーションを行い、ライフプランを見直してみてはいかがでしょうか?

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