住宅ローン審査と金利/自営業のマイホーム

住宅ローン通りやすい銀行の傾向は?審査が甘い銀行はあるの?

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住宅ローンは個人が借りるローンの中で、最も審査難易度が高いローンです。

銀行によって審査基準は様々ですが、自分が住宅ローンに申し込む前に、銀行とどのような取引を行っているかということが審査に影響することがあります。

自分の銀行との取引状況によって、住宅ローンの審査結果が変わることがあるということですので、どの銀行へ住宅ローンを申し込むかということは実は非常に重要です。

この記事では、銀行とどのような取引状況の人は住宅ローン審査で有利になるのかについて解説していきたいと思います。

メガバンク 地銀 ネット銀行で住宅ローン審査に有利になる人

メガバンクや地銀やネット銀行などで、住宅ローン審査で有利になる人はどのような人なのでしょうか?

給与振込がある

給与振込がある人は、その銀行へ住宅ローンの申し込みを行えば審査でかなり有利になります。

給与振込があるということは、毎月確実に入金があるということですので、給与振込がない銀行と比較して、返済ができないリスクが低くなるためです。

また、将来的には退職金などの入金が期待できるので、給与振込があると、将来的な取引拡大を行いやすいという銀行側の事情もあるようです。

実際に、給与振込がある顧客に対しては銀行も稟議書の中で「給与振込があるため、今後の取引拡大が期待でき、住宅ローン融資に応じたい」などと記載して、上司や保証会社に対しての重要なアピールポイントになります。

本人や家族が高額預金者

本人や家族が高額預金者という場合にも、審査に通過することができる可能性が高くなるケースです。

理由は簡単で、例え返済ができなくなっても、本人や家族の預金から住宅ローンの返済を期待することができるためです。

勤務先のメイン取引先銀行

勤務先のメイン取引先の銀行も、勤務先の業況さえ良ければ審査には通過しやすいと言えます。

メイン取引先の業況は銀行がしっかりと把握しているため、従業員の給料をしっかりと支払うことができているか、今後倒産するリスクはないか、今後の事業の拡大はどの程度見込めるのかなどをすべて分かっています。

銀行にとっては取引がない企業よりも、より勤務先の状況を理解しているということです。

このため、住宅ローン申込者の収入の安定性を勤務先の業況を把握することによって理解することができているということですので、安心して住宅ローンを融資することができます。

特に、業況が良い企業に対して、銀行は経営者に頭を下げて「お金を借りてください」と頼む立場です。

そのような会社の従業員の住宅ローンを断ってしまったら、経営者を怒らせてしまうことにもなりかねません。

住宅ローンを借りたいのであれば、社長に口を利いてもらって、銀行員を紹介してもらう方がよいでしょう。

メイン取引先の社長から直接頼まれたら、銀行は住宅ローン融資を断るということは簡単にはできなくなり、審査にはかなり有利になります。

地銀が最も融通が利き、ネット銀行は融通が利かない

取引状況によって、住宅ローン審査は融通が利くことがありますが、このような融通が最も利くのは地方銀行です。

地方銀行は、給与振込先や大口預金者やメイン取引先企業との人間関係を大切にしているため、取引の厚い顧客の住宅ローンの依頼を無下にはできません。

逆に、店舗を持たないネット銀行は、そもそもが、顧客との人間関係は構築していないので、いかに取引が厚くても基準に満たなければ住宅ローンの審査には通過することはできないでしょう。

 

口座振替を行なっている銀行には注意

電気やガスや水道など、公共料金などの引き落としをしている銀行で住宅ローンを申し込むことは注意が必要です。

引き落とし状況が良ければ審査で有利になりますし、引き落としができずに毎月のように、その後の請求書で支払いを行なっているような場合には、むしろ審査でかなり不利になってしまうのです。

自動振替決済状況をチェックしている

銀行は口座利用者の自動振替が成立したのか、遅れたのかということを過去3年分程度記録しています。

住宅ローン審査の際には、この自動振替決済状況をチェックしているのです。

この情報は、信用情報に記録されている、クレジットカードや借入金の支払状況である「クレジットヒストリー」に近いものですが、クレジットヒストリーはクレカや借入金などの与信取引だけしか記録していません。

一方、自動振替決済状況は口座に引き落としになるものすべてを記録しています。

公共料金や、積み立てなどすべての引き落としが成立したのか、残高不足によって不成立になったのかが一目で分かるようになっているので、その銀行口座に限っては、信用情報よりもより多くの情報を銀行は得ることができるのです。

支払いに遅れが多いと審査で確実にマイナスになる

この自動振替決済状況の支払いに遅れが多い場合には、銀行はローンの支払いにも遅れるかもしれないと考えます。

たまに「電気料金が落ちなかった」程度であれば問題ないですが、毎月のように、口座振替の支払いに遅れているような人は、「ローンの支払いに遅れる可能性が高い」と判断されて住宅ローン審査に通過することができない場合があります。

遅れがなければメインバンクで住宅ローンを申し込んだ方が審査では有利になるかもしれませんが、遅れが多い場合には、遅れが仇となり、審査に通過することができない場合があります。

 

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自分がカードローンやフリーローンを借りている銀行は?

もしも銀行でカードローンやフリーローンを借りている場合には、そのような取引は審査でプラスになるのでしょうか?

結論的に言えば、カードローンやフリーローンを借りているからと言って、住宅ローン審査で有利になることはありません。

審査で特別有利になることはない

住宅ローン審査で「自行でカードローン取引があるから」などという理由で、特段審査に有利になることはありません。

延滞の履歴などがあるとむしろ不利になることも

むしろ、返済に遅れが多い場合には、こちらは信用情報に記録されている上、自動振替決済状況にも記録されているので、審査には不利になってしまいます。

住宅ローン利用者に対しては、銀行各社は普通の人よりも有利な条件で融資を行うことが多いので、カードローンは住宅ローン申込前にはできる限り完済し、解約をして、住宅ローン実行後に新たに有利な条件でカードローンを借りた方がよいでしょう。

 

自動車ローンや教育ローンを借りている銀行は?

自動車ローンや教育ローンなど、使い道が決まっているローンを借りている場合には、住宅ローンの審査で多少はプラスになることもあります。

ただし、これも返済状況によっては審査で不利になることがありますので、注意が必要です。

・返済の履歴がよければ審査で有利になることもある
自動車ローンや教育ローンは、自動車購入や子供の教育費調達のためのローンですので、人生において必要な資金です。

このようなローンを銀行で借りているということは、その銀行にとっては「今後メイン取引をしてくれる可能性が高い」ということです。

筆者も銀行員時代は自動車ローンなどを借りている顧客が、他の銀行で住宅ローンを借りてしまった経験があり「なぜもっと顧客の動向を把握しておかないんだ」と随分叱られたものです。

自動車ローンや教育ローンを借りている顧客というのは、銀行にとって、さらに取引を厚くしたい顧客ですので、返済に遅れさえなければ審査で有利になることもあります。

 

審査が有利になるとは具体的にどういうこと?

ここまで述べたように、一定以上の取引がある銀行に住宅ローンの申し込みを行うと、住宅ローン審査で有利になることがあります。

しかし、ほとんどの銀行住宅ローンで、保証会社がついており、実質的に審査を行なっているのは保証会社です。

銀行が審査を行うわけでもないのに、銀行との取引状況によって審査が有利になるとはどのような理由なのでしょうか?

それは、銀行が保証会社に対してプラスアルファの情報を渡すということです。

例えば、大口預金者であれば、確かに銀行に大口預金があるという証拠として、預金の情報を添付したり、メイン取引先の従業員であれば、企業の決算状況や、銀行の格付けの情報を添付したりします。

このように、銀行しかわからないプラスの情報を保証会社に与えて、安全だから保証をしてくれと交渉するので、一定以上の取引が銀行にあると審査で有利になるのです。

 

自営業や会社経営者で取引ある銀行は?

自営業者や会社経営者は所得が低い、収入が不安定などの理由で、住宅ローンはじめとした個人ローンの審査に通過することが最も難しい属性の1つです。

特に節税のために、所得を実態よりも低くしている自営業者が住宅ローン審査に通過することは至難の業と言えます。

そのような自営業者にとって、唯一住宅ローンを借りることができる可能性があるのが、事業の内容を知っているメインの銀行です。

メイン銀行に相談しない場合には、実態はどうであれば、額面上の収入だけで審査が行われるので、まず住宅ローン審査に通過することはできないでしょう。

事業の内容が良好であれば審査で優遇されることもある

個人事業主は節税のために確定申告書の所得を低くしていることがあり、法人経営者は役員報酬を非常に少なくしていることがあります。

通常、申告した所得が低いと、低い所得で審査が行われるので、個人事業主や法人経営者は住宅ローン審査に通過することができない場合があります。

しかし、そのような個人事業主や法人の中には、実際には、経営が良好であるにも関わらず、所得を低くしている場合があります。

このような場合には、メインバンクであれば、経営の実態をしっかりと把握しているため、住宅ローン審査に通過することができる場合もあります。

特に、銀行が頭を下げてお金を借りてくださいと言うような企業では、例え保証会社の審査に通過できなくても、銀行がプロパー融資で住宅ローンを実行する場合さえあります。

事業の内容が悪ければまず借りることはできない

反対に事業の内容が悪ければ、銀行は決算書や確定申告書以上に事業の内容を把握しているので、まず住宅ローン融資を受けることはできません。

簡単に言えば、メインバンクの住宅ローン審査では、申告所得ではなく、事業の実態に基づいて住宅ローン審査が行われることが一般的なのです。

 

まとめ

住宅ローンの審査の基準は様々ですが、一定以上の取引がある銀行に関しては、審査が若干優遇されることがあります。

金額が大きくなる住宅ローンを金利で選択するのは重要ですが、一定以上の取引がある銀行は、金利も優遇してくれる場合もありますので、給与振込、勤務先のメイン取引先銀行などに対しても住宅ローンの相談をしてみれば、他行では審査に通過できない人も住宅ローン審査に通過することができたり、思った以上に低金利で借りることができる場合もあります。

取引が厚い銀行も有力な選択肢として、住宅ローンを選んでみてはいかがでしょうか?

今回の記事のように「住宅ローンが通りやすい銀行の傾向」という視点を知るだけでなく、住宅ローンの審査基準そのものも理解しておきましょう。特集ページを用意しました→ 住宅ローン審査基準で通りやすい人を銀行員が明かす!通らない理由は職業年収だけではない

 

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