住宅ローン審査基準と金利!自営業でもマイホーム持てる?審査通りやすい金融機関はどこ?

楽天銀行の住宅ローン 金利と審査基準 徹底解説

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楽天銀行住宅ローン商品概要まとめ

まずは、楽天銀行住宅ローンのスペックについてご紹介していきます。

申込条件

楽天銀行住宅ローンに申込ができる人の条件は以下のように定められています。

以下の①〜④全ての条件を満たしている人が楽天銀行の住宅ローンへ申し込むことができます。

①借入時年齢65歳6ヶ月未満で、完済時年齢が満80歳未満

②日本国籍を有するか、永住許可等を受けている外国人

③前年の年収(自営業のかたは申告所得)が、申込人と連帯債務者合算で400万円以上の人

④年間返済割合

楽天銀行住宅ローン借入とその他の借入金を合わせたすべての年間返済額の年収に占める割合が、30%~35%以下

最初から返済負担率の基準が明示されているところが楽天銀行住宅ローンの嬉しいところです。

返済負担率の基準は公表していない銀行が多いですが、楽天銀行住宅ローンは30〜35%以内と明示されているので、自分の年収から無理な金額はそもそも申し込むことができないようになっているのです。

融資限度額は1億円

楽天銀行住宅ローンは500万円〜1億円まで借りることができます。

住宅ローンの平均的な借入額は2,000万円〜3,000万円程度ですので、1億円まで借りる人はそれほど多くないかもしれませんが、高額年収者がタワーマンションなどを購入する場合にも、楽天銀行住宅ローンであれば対応することができます。

なお、融資額は審査によって決定するので、誰もが1億円もの高額融資を受けることができるわけではありません。

金利

楽天銀行住宅ローンは変動金利の他、固定金利に2年、3年、5年、7年、10年の期間があります。

2019年2月現在のそれぞれの金利は以下のようになっています。

金利タイプ 基準金利 住宅ローン(金利選択型)新規借入金利
(金利優遇後)
変動金利 年1.177% 年0.527%~年1.177%
固定2年 年1.520% 年0.870%~年1.520%
固定3年 年1.523% 年0.873%~年1.523%
固定5年 年1.553% 年0.903%~年1.553%
固定7年 年1.610% 年0.960%~年1.610%
固定10年 年1.742% 年1.092%~年1.742%

変動金利の最優遇金利が0.527%というのは、じぶん銀行や住信SBIネット銀行住宅ローンに次いで低い金利ということができるので、楽天銀行住宅ローンは、金利の低いネット銀行住宅ローンならではの低金利の住宅ローンということができるでしょう。

手数料

楽天銀行住宅ローンは融資実行時に324,000円の融資事務手数料が発生します。

「30万円以上のお金を自分で用意しなければならないの?」とお思いの人もいるかと思いますが、楽天銀行住宅ローンは、住宅ローン借入額の中に324,000円の手数料や登記費用などの諸費用も含めることができるため、手元に手数料などを用意しておく必要はありません。

 

楽天銀行住宅ローンの特徴

それでは、楽天銀行住宅ローンが他の住宅ローンと比べて特徴的な点についてご紹介していきたいと思います。

融資事務手数料が安い

楽天銀行の住宅ローンは、324,000円です。

この手数料は、実は他の住宅ローンと比較してだいぶ安いということができます。

他の主なネット銀行の住宅ローンの融資事務手数料は借入額の3.24%となっています。

例えば2,000万円借りた場合には648,000円の手数料となるので、楽天銀行の倍の手数料となります。

借入額が1,000万円以下とならない場合には、他のネット銀行住宅ローンと比較して、金額にかかわらず手数料が一律の楽天銀行住宅ローンの手数料は必ず低くなります。

楽天銀行の口座でなくても返済できる。ただし

楽天銀行住宅ローンの大きな特徴の1つとして、「返済用口座を楽天銀行以外の口座に設定することができる」という点にあります。

給料振込がある銀行口座に設定すれば返済忘れがなく非常に便利です。

筆者の知る限りは、住宅ローンの返済用口座を他の銀行に設定することができるのは、楽天銀行くらいしかありません。

これは楽天銀行の大きな特徴なのですが、他の銀行口座を返済用口座として設定することには注意が必要です。

楽天銀行住宅ローンの返済用口座を楽天銀行以外の口座へ設定した場合には、金利が0.3%上乗せになってしまうのです。

上記金利から0.3%金利が上乗せになってしまったら、そもそも返済用口座として設定している銀行から住宅ローンを借りた方が金利が低くなる可能性もあります。

せっかく低金利の楽天銀行から住宅ローンを借りた意味がほとんどなくなってしまうので、他行へ返済用口座を設定する場合には、0.3%金利を上乗せした上で他の銀行の住宅ローンとの比較を行うようにしてください。

特約保険料0円

後述しますが、楽天銀行の団体信用生命保険には、死亡保障に全疾病特約という特約が特約保険料無料で付帯されています。

筆者が勤務していた銀行の住宅ローンでは、3大疾病特約をつけるだけで、特約保険料として0.3%金利が上乗せされたので、特約保険料無料で全疾病特約がついているという点も楽天銀行住宅ローンの大きな特徴の1つです。

つなぎ融資が利用可能

楽天銀行住宅ローンはつなぎ融資の取り扱いがあります。

つなぎ融資とは、住宅の着工段階に応じて発生するハウスメーカーへの支払いに応じて、分割で融資を行ってくれるという融資です。

返済は建物完成後に融資される住宅ローンから行うので、つなぎ融資を利用すれば住宅着工中に返済が一切発生しないというメリットがあります。

ネット銀行住宅ローンの多くがつなぎ融資の取り扱いがありませんが、楽天銀行住宅ローンはつなぎ融資があるので、建物工事中に住宅ローンの返済をしながら家賃の支払いが発生するようなことはありません。

保証料がかからない

ネット銀行の多くがそうであるように、楽天銀行住宅ローンはプロパー融資です。

保証会社が存在しないので、保証料はかかりません。

保証料の代わりに融資事務手数料が発生しますが、先ほど述べたように楽天銀行の融資事務手数料は安いので、融資実行時の事務手数料をできる限り最小限に収めたいという人に楽天銀行住宅ローンはおすすめです。

繰上返済手数料無料

今や多くの住宅ローンがそうであるように、楽天銀行住宅ローンは繰上返済手数料が無料です。

当たり前のようですが、早期返済のためには実はここが最も重要です。

住宅ローンは返済開始から数年間は元金がなかなか減っていきません。

借入残高が多いうちは、毎月の返済金に占める利息の割合が大きいためです。

繰上返済では利息の負担がほとんど発生しないので、返済分のほとんどが元金の返済に充当されます。

このため、早期で住宅ローンの完済を目指すのであれば、いかにコツコツと繰上返済を行うのかということが重要になり、多くの人が毎月節約によって浮いた数万円で繰上返済を行い、早期完済を達成しています。

例えば毎月1万円の繰上返済の都度、繰上返済手数料が数千円取られてしまったら、利息負担よりも手数料の方が多くなってしまい、繰上返済の意味がありません。

繰上返済手数料無料が重要な理由はこのためです。

今や当たり前のように、ほとんどの銀行の住宅ローンが繰上返済手数料無料ですが、筆者が銀行に勤務していた頃は、繰上返済手数料に5,000円(税別)程度必要だった住宅ローンは数多くありました。

今も地方銀行や信用金庫などの住宅ローンの中には、繰上返済手数料が必要になる商品もありますので、当たり前のように見えますが、繰上返済手数料無料という点は間違いなく楽天銀行のメリットです。

固定期間は短い

楽天銀行住宅ローンは、固定金利は10年固定までしか選択することはできません。

他の銀行では、20年固定くらいまでの取り扱いが数多くあることを考えると、この点は楽天銀行住宅ローンのデメリットと言えるかもしれません。

ただし、楽天銀行はフラット35の取り扱いを推進していますので、長期間の固定金利がよいという人は、フラット35を選択した方がよいかもしれません。

 

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他行との金利比較

参考までに、金利が低い住宅ローンの代名詞である、住信SBIネット銀行と三菱UFJ銀行住宅ローンの2019年2月現在の金利を調べてみました。

住信SBI 三菱UFJ 楽天
変動金利 0.457% 0.625%~0.775 0.527%~1.177%
固定1年 取り扱いなし 1.00%~1.15% 取り扱いなし
固定2年 1.23% 1.10%~1.25% 0.870%~1.520%
3年 1.20% 1.09%~1.24% 0.903%~年1.553%
5年 1.26% 1.40%~1.55% 0.903%~1.553%
7年 1.10% 1.45%~1.60% 0.960%~1.610%
10年 1.11% 1.44%~1.59% 1.092%~年1.742%
15年 1.49% 2.40% ~2.55% 取り扱いなし
20年 2.50% 2.75%~2.90% 取り扱いなし
30年 2.34% 取り扱いなし 取り扱いなし
35年 2.42% 取り扱いなし 取り扱いなし

店舗型の三菱UFJ銀行は金利が最も高くなります。

変動金利では、楽天銀行住宅ローンは住信SBIネット銀行住宅ローンよりも劣りますが、実は固定金利で最優遇金利が適用された場合には、住信SBIネット銀行よりも低金利になります。

「固定10年くらいでとりあえず金利の様子を見たい」という人は、実は数多く存在します。

そのような人にとっては、実は楽天銀行住宅ローンは最も金利が低いローンということができるでしょう。

 

気になる団体信用生命保険の内容は?

「住宅ローンを借りたら、保険を見直した方がいい」そのような話を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか?

住宅ローンには団体信用生命保険がついており、借主にもしものことがあった場合には保険金から住宅ローンの残高が返済されるので、生命保険を見直すことができるためです。

また、最近では、死亡保障の他にも病気や怪我になった時の保障もついているので、団体信用生命保険の保障内容によっては医療保険や傷害保険なども見直すことができます。

金利がこれ以上下がることはないほど下がっているのが現在の住宅ローンですので、住宅ローンを金利ではなく、団体信用生命保険で選ぶ人も少なくありません。

楽天銀行住宅ローンの団体信用生命保険はどのような保障内容となっているのでしょうか?

保障内容

楽天銀行住宅ローンの団体信用生命保険の保障内容は以下の通りです。

死亡・高度傷害 住宅ローン残高0円
余命6ヶ月と診断
病気やケガで所定の就業不能状態が15日継続しているとき 毎月の返済額を保障
病気やケガで所定の就業不能状態が1年以上継続したとき 住宅ローン残高0円

保障内容はいたってシンプルで、通常の死亡保障に加えで、あらゆる病気やケガで15日働けなかったら返済額が保障され、1年働けなかったら住宅ローンの残高が0円という内容です。

【注意】ガンに特化した保障はない

楽天銀行住宅ローンの全疾病保障の中には、ガンも含まれます。

しかし、他の銀行の団体信用生命保険には「ガンと診断されたら住宅ローン0円」など、ガンに特化した保障となっている特約があることが少なくありません。

楽天銀行の団体信用生命保険は、ガンは他の病気と横並びになっており、ガンだけ特別な保障を受けることはできません。

連帯債務の場合、配偶者も保障可能

連帯債務(夫婦共有名義で住宅ローンを借りる)の場合には、主たる債務者が団体信用生命保険に加入するのはもちろんですが、金利+0.3%で配偶者である連帯債務者も団体信用生命保険に加入することができます。

住宅ローンの中には、主たる債務者しか団体信用生命保険に加入することができない場合がありますが、楽天銀行であれば保険を見直すことができるほどの充実した保障を、金利に0.3%上乗せすれば連帯債務者も受けることができます。

特約保険料をつけたオプションがないのが難点

楽天銀行の団体信用生命保険は、ご紹介したもののみです。

他の銀行のように、特約保険料をつけてガンに対する保障を厚くするとか、審査の緩いワイド団信に加入するということはできません。

保険の内容に「もう少しこだわりたい」という人は、楽天銀行住宅ローンは向いていないかもしれません。

 

楽天銀行住宅ローンの審査ポイント

楽天銀行住宅ローンは、当たり前ですが、審査に通過できなければ借りることはできません。

審査のポイントについて解説していきます。

信用情報に問題がないことが大前提

あらゆるローンがそうであるように、住宅ローンの審査においても、信用情報への照会は必ず行われます。

特に住宅ローンは、個人ローンの中では、最も審査が厳しいローンの1つです。

このため、信用情報に少しでも問題があると審査に通過することができません。

金融事故情報があったら審査に通過することができないのはもちろんですが、住宅ローン審査では特に以下の点に注意が必要になります。

①クレジットヒストリー

信用情報には、クレジットカードや借入金などの支払履歴が過去24ヶ月分記録されており、この情報をクレジットヒストリーと言います。

住宅ローンの審査に通過するためには、基本的にクレジットヒストリーに遅れが1回もないということが求められます。

住宅ローンに申し込む前には、必ずクレジットカードや借入金の返済期日をある程度守った状態を継続してから申し込むようにしてください。

②他社借入件数

他社借入件数が多い人は審査通過が難しくなります。

自動車ローンや教育ローンなどの生活に不可欠な借入金であれば問題にならないことも多いのですが、カードローンやフリーローンなどの使い道自由な借入金がある人は確実に審査にマイナスになります。

許容されるとしても1件で、2件以上の借入金があると審査にはマイナスになるでしょう。

なお、使っていないカードローンの枠も他社借入としてカウントされる場合があるので、住宅ローン申込の前には使っていないカードローンは解約しておくようにしましょう。

返済負担率の範囲内か

先ほど説明したように、楽天銀行住宅ローンの返済負担率は30%〜35%以内と決まっています。

ちなみに、35%以下の返済負担率が適用される人は、一定以上の年収の人に限られますので、基本的には返済負担率は30%以下と考えておいた方がよいでしょう。

楽天銀行住宅ローンの年間返済額と、現在借りているローンの返済金の合計年間返済額が年収の30%以下となるように、申込みをする必要があります。

まず年収に30%を乗じて、そこから現在借りているローンの年間返済額を控除した金額が楽天銀行住宅ローンで許容される年間返済額です。

楽天銀行のホームページには「現在の年収」「月々の返済額」「希望借入額」から返済額や借入可能額を計算することができる優秀なシミュレーション機能がついています。
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/

こちらを活用して、返済負担率30%以内となるように申込みを行なってください。

担保評価額の範囲内か

楽天銀行住宅ローンの商品概要には「楽天銀行所定の担保評価に基づき決定する金額をご融資金額の上限とします」との一文があります。

つまり、担保評価額の範囲内までしか融資を受けることができないということです。

新築物件の場合には大抵が購入金額=担保評価額となりますが、中古物件の場合には、購入価格が担保評価額を上回ることが多々あります。

この場合には、フルローンで住宅を購入することが難しくなります。

中古物件購入の場合には、ある程度の自己資金を用意した方がよいかもしれません。

勤務先と年収も重要

審査難易度最難関の住宅ローンでは、勤務先と年収も重要になります。

楽天銀行住宅ローンの申込基準には「前年度年収400万円以上」との決まりがあるので、日本人の平均年収程度を稼いでいる正社員でないと審査通過は難しくなります。

また、勤務先も重要です。

公務員や上場企業会社員などの、いわゆる安定して所得が高い職業の方が審査では有利です。

一方、自営業者や小規模法人の役員などは審査で不利で、開業から3年以上が経過し、3年間安定して利益を出していないと審査に通過することはできません。

給与所得者の方は勤続年数が3年以上はあった方がよいでしょう。

※ファイナンシャルプランナーや金融機関に勤務経験のある方など専門的な知識・知見を持っている人に一部記事の執筆・監修をお願いしておりますが、当サイト内の最終的な文責は運営者にあります。

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