住宅ローン審査と金利!自営業でもマイホームは持てる?審査通りやすい金融機関はどこ?

住宅ローン審査の必要書類から分かる審査基準で通らない人の理由と傾向

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住宅ローンの申込には様々な書類が必要になります。
銀行から住宅ローンの必要書類を伝えられ、「こんなにたくさんの書類で何を審査するんだろう」と思う人も多いのではないでしょうか?
銀行が提出を要求するのにはしっかりと理由があります。
住宅ローンの申込時に必要な書類は、申込者の何をチェックしているのでしょうか?
住宅ローンの提出書類と審査の関係について詳しく解説していきたいと思います。

住宅ローンの必要書類

住宅ローンの申込に必要な書類として、主なものとして以下のような書類があります。

  • 本人確認書類
  • 健康保険証
  • 収入証明書
  • 住宅ローン返済用通帳(借り換えの場合)
  • 住民票
  • 不動産登記簿謄本
  • 建築確認書
  • 売買契約書

この他にも銀行から様々な書類の提出を要求されることがあります。

とにかく住宅ローンの申込には必要書類が非常に多いのです。

これらの書類は、ただ形式的に要求されるのではなく、書類の内容からしっかりと「住宅ローンを融資しても問題ない人かどうか?」ということを審査しています。

では、これらの書類からどのようなことを審査しているのか、書類ごとに確認していきましょう。

本人確認書類でチェックされること

銀行が融資の前に本人確認書類をチェックすることは基本中の基本です。

本人確認書類は「犯罪収益移転防止法」という法律に基づいて行われ、融資金が犯罪資金に使われることがないように、しっかりと申込者の本人確認を行なっています。

これは住宅ローンのみならず、あらゆるローンの契約の前には必ず本人確認書類の提出が必要になります。

しかし、住宅ローン審査において確認することは、法律に基づく理由だけではありません。

個人情報から信用情報を確認する

申込者の住所、氏名、生年月日を本人確認書類で確認します。

これらの個人情報から個人信用情報への照会を行い、申込者がブラックでないかどうかや、他社借入状況や、その返済状況などを審査します。

住宅ローン審査は厳しいので、ブラックである場合はもちろん、他社借入の返済状況に遅れが多い場合でも審査に通過することはできません。

また、信用情報からカードローンなどの借入が複数件見つかった人も審査通過は困難になります。

本人確認書類から申込者の信用情報をチェックして、お金に関する性格を審査しているのです。

実は免許証を無くした回数もチェックされることも

運転免許証の下部には長い番号が羅列しています。

この番号の最後(右端)の番号は、免許証を無くした回数だとご存知でしょうか?

筆者が銀行員時代の上司から聞いた話では、免許証を無くした回数があまりにも多いと、「モノの管理ができないだらしがない人だから、返済にもルーズになる可能性がある」と判断されて審査に落とされてしますことがあるようです。

今はこのような判断が行われているかはわかりませんし、そもそも本当か嘘かも分かりませんが、免許証を無くした回数があまりにも多い人は、審査落ちの可能性がゼロではないと考えておいた方がよいかもしれません。

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収入証明書でチェックされること

カードローン審査では収入証明書として給与明細なども認められることがありますが、住宅ローン審査で収入証明書として認められるものは、給与所得者であれば源泉徴収票か所得証明書、個人事業主であれば確定申告書になります。

なお、収入証明書は1年分だけでなく直近3年分の提出が求められることが一般的です。

収入証明書ではどのようなことを審査しているのでしょうか?

年収から返済負負担率を計算

住宅ローン審査で非常に重要になる基準の1つが返済負担率です。

返済負担率とは住宅ローンの年間返済額が年収の何%なのかという指標です。

ほとんどの住宅ローンは年収の30%〜35%以内と決められており、35%の返済負担率は高所得者しか認められないので、基本的に許容される返済負担率は30%以内と覚えておきましょう。

例えば年収が500万円の人であれば、返済負担率30%で住宅ローンの年間返済額は150万円までしか許容されません。

収入証明書を提出させて銀行が審査していることは、返済負担率の範囲内かどうかを確認しているのが大きな目的の1つです。

複数年チェックするのは収入の安定性を審査するため

収入証明書は他のローン審査でも提出が必要ですが、複数年の提出が求められるのは住宅ローンだけです。

これは、住宅ローンの借入期間が数十年単位の長期間で、借入金額が高額になるためです。

そして住宅ローンでは、今後も長年安定的に所得が見込める人が審査で有利になります。

そのため、去年は高所得で一昨年は低い年収というように、収入に安定性が欠ける人は審査で不利になります。

個人事業主などは特に収入が不安定な属性ですので、確定申告書で3年以上は返済負担率をクリアできる程度の年収を計上していないと審査に通過することはかなり難しくなります。

住宅ローンというローンは借入期間が長いので、複数年分の収入証明書の提出を要求して収入の安定性もチェックしているのです。

 

健康保険証でチェックすること

住宅ローンでは健康保険証の提出も求められることが一般的です。

健康保険証というと、本人確認書類の1つというイメージをお持ちの人も多いかと思いますが、健康保険証は本人確認ではなく、別のことをチェックしています。

勤務先

健康保険証が組合保険証か協会けんぽ保険証の場合には、健康保険証には勤務先の記載があります。

これらの保険証の人は、健康保険証から勤務先の確認が行われます。

国民健康保険証の場合には、勤務先の記載がないので、勤務証明書のような書類を勤務先からもらってくることを依頼される場合もあります。

また、銀行によってはカードローン審査のように、電話での在籍確認が行われることもあるようです。

健康保険証で勤務先の規模も分かる

健康保険証から勤務先の規模もチェックされています。

会社単体で健康保険組合を持っているのであれば、大規模企業であるということが分かりますし、反対に給与所得者であるにも関わらず、健康保険証が国民健康保険証であれば、福利厚生を充実させることができない小規模で不安定な勤務先であると判断できます。

もちろん、住宅ローン審査では、会社独自に健康保険組合を持っている大規模企業に勤務している人が有利になります。

加入年月日で勤続年数が分かる

健康保険証には、加入年月日も記載されています。

これは一般的には入社年月日と一致しますので、この年月日から住宅ローン申込者の勤続年数をチェックしています。

住宅ローンでは勤続年数は3年以上ないと審査通過が難しくなりますので、健康保険証の加入年月日が3年未満の場合には審査に落ちることもあります。

なお、会社が途中で独自の健康保険組合を立ち上げたなどの理由で、健康保険証の加入年月日と勤続年数が一致しないことがありますが、このような場合には、会社に勤続証明書などをもらうことで、本来の勤続年数で審査を受けることができます。

扶養だと審査には不利になる

親や配偶者などの扶養に入っている人は、健康保険証にその旨も記載されています。

この場合には審査には確実に不利になり、特に住宅ローンでは、扶養の範囲内である年収130万円以下であれば、まず審査には通過することはできません。

扶養の人が審査で不利になるのは、住宅ローン審査だけでなく、他のローンでも同じですので、扶養の人は安易にローンの審査で健康保険証を提出しない方が得策です。

 

通帳でチェックすること(借り換えの場合)

住宅ローンの借り換えを行う場合には、これまで借りていた住宅ローンの返済用通帳のコピーの提出が必須になります。

返済に遅れがないか

住宅ローンの借り換えを行う場合には、既存住宅ローンの返済用通帳のコピーの提出が必要になります。

これは、住宅ローンの返済に遅れがないかどうかをチェックする目的で行われます。

基本的に借り換えは返済に全く遅れがない状態が求められますが、認められるとしても、遅れた回数が1回程度で遅れた日数は2日程度が限度になります。

「たまたま入金を忘れてしまった」と判断できる程度の遅れでないと、まず借り換えの審査には通過できません。

これまで遅れが多かった住宅ローンをわざわざ金利を下げてまで借り換えてくれるお人好しの銀行は存在しません。

住宅ローンの借り換えを希望する場合には、最低でも1年は返済に遅れがない状態を継続した上で申し込みをするようにしてください。

なお、借り換えの際に提出を求められるのは、直近1年間の返済履歴です。

しかし、銀行へ提出した通帳の記帳が1年以上の場合には、1年より前までチェックされることもありますので、1年より前であっても返済に遅れがないかどうかを確認することを忘れないようにしましょう。

もしも返済に遅れがある場合には「給料日がその月だけズレて、入金ができなかった」などの銀行が納得できる理由を用意することを忘れないようにしてください。

 

住民票でチェックすること

住宅ローンの審査では住民票の提出も必要になります。

住民票では家族構成や居住年数をチェックしています。

「あまり審査には関係ないのでは?」と思われがちなのですが、住宅ローンの審査では、実は家族構成も重要な審査材料となります。

家族構成をチェック

住民票でチェックすることは家族構成です。

家族がいる方が生活費が多くなるので、審査に不利になると考えている人も多いかと思いますが実際には全くの逆です。

家族がいる人の方が、家族にとっても大切な家を購入するための住宅ローンですので、返済を頑張る傾向にあります。

また、そもそも家族がいる人には責任があるので簡単に仕事を辞めるようなことをしません。

このため、配偶者がいる人の方が審査が有利で、さらに子供がいた方がより審査で有利になります。

独身の人では審査に通過できないわけではありませんが、「今後も収入が安定していくだろう」とポジティブに評価されるのは家族がいる人です。

居住年数をチェック

さらに住民票からは現住所の居住年数もチェックしています。

居住年数が長い人の方が審査で有利になります。

居住年数が長いということは安定した生活基盤を作ることができる人ということですので、新居に引っ越した後も、安定的にそこに居住して住宅ローンの返済を行うことができる人と判断できるためです。

転勤などの理由があって居住年数が短いことは問題になりませんが、理由もないのに居住年数が短い場合には審査で不利に働いてしまいます。

 

不動産登記簿謄本でチェックすること

借り換えや、自分や親が持っている土地に住宅建築をする場合などでは、当該不動産の登記簿謄本の提出も必須です。

登記簿謄本を見ることで、「その土地に対して住宅ローンを融資しても問題ないかどうか」ということをチェックしています。

先順位がないか

銀行の住宅ローンは抵当権第1位が基本です。

そのため、住宅を建築しようとしている不動産に先順位が設定されている場合には、まず審査に通過することはできません。

借り換えの場合には、既存住宅ローンを借りている銀行の抵当権が設定されていますが、この場合には問題ありません。

この場合以外の先順位は担保余力があったとしても認められないものと考えておきましょう。

所有権は誰か

他人の不動産の住宅を建ててしまったら大変ですので、不動産登記簿謄本から不動産の所有者は誰なのかということもしっかりとチェックします。

親名義などの土地に住宅を建築することは決して珍しいことではありませんが、この場合には不動産所有者を連帯保証人とするのが一般的です。

 

建築確認書でチェックすること

借り換えをする場合や、新築の場合には建築確認書の提出も必須です。

建築確認書で、建物が基準を満たしていない場合には融資を受けることはできませんが、そもそも建築確認が下りている時点で合法な建物ということですので、建築確認書さえ出せれば融資を受けることは可能です。

建物が法律の基準を満たしているか

建築確認書とは建築しようとしている建物が建築基準法などの各種法令の基準を満たしているかどうかを、国交省の指定する確認検査機関が確認をしたことを証明する書類です。

融資して建築した建物が違法建築物で取り壊しとなった場合には、住宅ローンの返済がかなり危ぶまれます。

このため、住宅ローン審査においては、建築確認書の提出によって、建物が合法な建物なのかをチェックします。

新築の場合にはハウスメーカーなどが銀行へ直接建築確認書を渡すケースが一般的ですので提出には問題はありませんが、借り換えの場合には新築時にハウスメーカーなどから交付された建築確認書を自分で銀行へ提出することになります。

新築時にこの書類はいらないなどと思い廃棄してしまうと、住宅ローンの借り換えができないこともあります。

また、筆者がよく目にしたパターンが自宅のどこかにしまい込んで建築確認を探すのに時間がかかるということです。

将来的に住宅ローンの借り換えをする可能性も考え、建築確認書は無くさない場所に大切にしまっておくと同時に、保管場所をしっかりと覚えておきましょう。

 

住宅ローン審査に通過できない人はどんな人?

このように、住宅ローン審査においては、非常に多くの書類から申込者に融資しても問題がないかどうかということをチェックしています。

では、住宅ローン審査に通過することができない人はどのような人なのでしょうか?

以下のポイントは、自分が銀行へ提出する書類から確認することができますので、これから住宅ローンを借りようと考えている人は、自己チェックを行なってください。

返済負担率が35%を超えている

住宅ローンの年間返済額が年収の35%を超えている場合にはまず住宅ローン審査に通過することはできません。

銀行のホームページにはシミュレーションができるページが大抵ついていますので、希望借入額や希望借入期間から住宅ローンの返済額を計算して、自分の年収で返済負担比率を満たすことができるかどうかをまずチェックしましょう。

なお、返済額は借入期間を長くすれば少なくなりますので、返済負担比率が35%を超えた場合には、借入期間を長くしてシミュレーションを行い、返済負担率を満たす借入期間で申し込みをするようにしましょう。

審査基準は返済負担率35%以下ですが、実際に年収の35%もの金額がローンの返済に回ると生活はかなり厳しくなりますので、返済負担率が20%程度になるように、住宅ローンを借りるのが理想です。

収入の変動が大きい

銀行へ提出する収入証明書の収入金額に毎年変動が大きい場合にも審査には不利になります。

このため、安定した収入を3年間継続した状態で住宅ローンに申し込みをするのがよいでしょう。

勤続年数が短い

先程もご説明したように、住宅ローン審査に通過するためには、3年以上の勤続年数が必要になります。

勤続年数が3年未満の人は3年経過してから住宅ローンに申し込みをした方が審査には有利になりますし、3年未満よりも保証料などが安くなることもあります。

勤務先の信頼性がない

健康保険証の種類が国民健康保険証の場合には審査で不利になります。

これに加えて、収入の安定性がなかったり、収入自体が低い場合には十分に審査落ちの可能性があります。

このような勤務先に勤務している人は、いつまでたっても住宅ローン審査に通過することはできない可能性もあるので、これ以上給料が上がらないと判断できるのであれば、転職を考えた方がよいかもしれません。

先順位が設定されている

先程も説明したように、先順位が設定されている不動産で住宅ローンを借りることはできません。

実際にお金を借りていないのに、抵当権や根抵当権が設定されている場合には、銀行などの抵当権者に「解除したい」という旨を伝えれば解除できますので、その抵当権を解除してもらいましょう。

また実際にお金を借りてしまって抵当権が設定されている場合には借金を返済するまでは解除することができませんので、残念ながらその土地の上に建築する建物の購入資金を住宅ローンから借りることはできません。

不動産登記簿謄本は法務局で誰でも簡単に取得することができます。

親名義の土地などに住宅建築をしている人は、申し込みの前に、親の土地の不動産登記簿謄本を取得して、先順位がないかどうかということを確認するのがよいでしょう。

建物が法律の基準を満たしていない

先程も説明したように、違法建築物に融資をするわけにはいきませんので、建築確認書が提出できない場合には住宅ローンを借りることはできません。

特に借り換えの場合には、申し込みの前に建築確認書があるかどうかをまず確認しましょう。

 

住宅ローン審査の必要書類から分かる審査基準で通らない人 まとめ

住宅ローンの申込書には、個人情報や年収、勤務先、家族構成など様々な情報を申告します。

住宅ローン審査では、これらの情報についてすべて書類の提出によって裏をとり審査しています。

カードローンなどの必要書類が少ないローンの審査においては、例えば勤続年数などは少し長く書いてもバレないこともあります。

しかし、住宅ローン審査では虚偽申込は完全にできないようになっていますので、絶対に虚偽申し込みをしないことはもちろん、書類の提出が必要ない仮審査段階においても、申込内容が正しいのかどうかを事前にチェックして、不明な部分は自主的に書類を確認し、正確に申込をするようにしてください。

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