住宅ローン審査と金利!自営業でもマイホームは持てる?審査通りやすい金融機関はどこ?

住宅ローン年収400万円で審査通らない?年収の何倍が借入可能額かシミュレーション!700万円1000万円&夫婦合算収入

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「自分の年収で住宅ローンを借りることができるだろうか?」と不安に思っている人も多いのではないでしょうか?

借入額が数千万円もの高額になる住宅ローンでは、多くの年収がないと借りることができないと考えている人も少なくありません。

しかし、住宅ローンは返済期間が何十年もの長期間設定することができるローンですので、そこまで多くの年収は必ずしも必要ありません。

皆がマイホームを購入することができるように、平均程度の年収があれば、借りることができるのです。

しかし、年収と借入可能額は比例するのも事実です。

住宅を探す前に最も気になるところは、「自分の年収でいくらまで借りることができるのか?」ということです。

そこで、年収別の借入可能額、住宅ローン借入可能額の決定方法や、共働き世帯の年収はどう判断されるのか、などということについて解説していきたいと思います。

住宅ローン審査で求められる年収とは?

住宅ローンの審査で年収として計算される金額はどのような年収なのでしょう?

額面年収なのか、手取り年収なのかをよく分かっていない人も少なくありません。

住宅ローンの審査に通過できるかどうか心配な人が自分の源泉徴収票のどこをチェックすればよいのでしょうか?

また、給与所得者の方で、副収入がある人はその年収はチェックされないのでしょうか?

住宅ローンで「年収」と審査されるのはどの金額なのか解説していきます。

額面年収が審査される

住宅ローン審査だけではなく、あらゆるローンで審査の対象となるのは額面年収で、手取り年収ではありません。

住宅ローンであれば額面年収に対して返済負担率(後述)が審査されますし、消費者金融カードローンであれば額面年収に対して総量規制の範囲内か否かということが審査されます。

副収入がある場合には?

給与所得者の方でも今は副収入を得ている人もたくさんいます。

複数の勤務先から給料を受け取っている場合には、複数の源泉徴収票を提出します。

アパートなどを所有して家賃収入がある場合には、給与所得の源泉徴収票とは別に確定申告書を提出します。

全ての収入をチェックするために、源泉徴収票の他に所得証明書の提出が必要になる住宅ローンも存在します。

ただし、副収入全てが収入と判断されて審査されるかどうかは別の話で、副収入があっても、その副収入が不安定なものであると判断されれば、住宅ローン審査で参照されるのは給与所得だけということになる場合もあります。

例えば、投資で得た所得などは一過性のものと判断されがちですので、収入と判断されないことが一般的です。

 

夫婦共働きの場合には年収合算はどうなる?

夫婦共働きで生活をしている場合には、基本的に夫婦の収入が合算された金額が年収として判断されます。

どこまで認められるのかは銀行によって異なる

共働き世帯の収入は合算されるのが基本です。
例えば夫が500万円、妻が400万円の場合には900万円と判断されるのが基本ですが、妻は出産などによって収入が途絶える可能性もあります。

そのため、住宅ローンによっては、妻の年収の2分の1以内を合算するという住宅ローンもあります。

今は女性の社会進出が当たり前のようになっていますので、妻の収入の100%を合算できる住宅ローンも数多く登場しています。

場合によっては同居の親の年金収入も認められることも

住宅ローン借入後に親と同居する場合には、親の収入も合算することができる住宅ローンも少なくありません。

場合によっては親の年金収入まで合算することができる住宅ローンも存在するくらいです。

どこまで収入合算することができるのかは、住宅ローンによって基準がかなり異なりますので、詳しくは銀行へ聞いてみましょう。

なお、親から生活を援助してもらっているとしても、同居していない親からの援助は合算することはできません。

収入の合算はあくまでも生計を同一にしている家族の収入であるということが大前提となります。

 

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日本人の平均年収400万円〜500万円でどのくらい借りることができる?

住宅ローンは高額ですが、基本的には普通に働いて、収入の範囲内で普通に生活している人であれば誰でも借りることができるものです。

日本人の平均年収である400万円〜500万円程度の年収でも十分に借りることができる可能性があります。

しかし、これはあくまでも借りることができるかどうかというだけで、借りることができる金額は年収によって異なります。

年収400万円の人は、どの程度まで借りることができるのかシミュレーションしていきたいと思います。

許容される返済負担率は30%程度

住宅ローンの借入可能額と年収は密接に関係しています。

住宅ローンには「返済負担率」という考え方があるためです。

返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額が年収の何%なのかということの指標で、基本的には30%〜35%以下となっています。

年収400万円程度であれば30%までしか認められないと考えた方がよいでしょう。

つまり、住宅ローンの年間返済額は400万円×30%=120万円までしか認められることはありません。

借入期間別シミュレーション

年間120万円の返済でいくらまで借りることができるのでしょうか?

借入期間によって借入可能額は異なります。

ここでは金利1%で、年間120万円の返済額でいくらまで借りることができるのかシミュレーションしていきたいと思います。

借入期間 毎月返済額 年間返済額 借入可能額
20年 100,000円 1,200,000円 21,744,126円
25年 100,000円 1,200,000円 26,534,175円
30年 100,000円 1,200,000円 31,090,706円
35年 100,000円 1,200,000円 35,425,103円

返済負担比率一杯借りるのであれば、毎月10万円の返済まで許容さるので、借入期間を30年に設定すれば3,000万円以上の融資を受けることも可能です。

ただし、年収400万円の人というのは、手取りの収入が25万円程度だと思いますので、ここから10万円も住宅ローンの返済に持って行かれてしまうのは現実的ではありません。

できれば返済負担率は20%、つまり年間返済額80万円程度になるように借りた方がよいでしょう。

 

年収700万円〜1,000万円ではどのくらい?

日本人の平均年収程度でも、借りようと思えば3,000万円以上の金額を借りることができることが分かりました。

では、年収700万円以上のハイクラスの方はどの程度の金額を借りることができるのでしょうか?

年収700万円の場合と、年収1,000万円の場合のシミュレーションを行ってみたいと思います。

高額年収になると35%程度が許容される

返済負担率は年収が高い人は35%まで許容されます。

例え年収に占める住宅ローン返済額が多くても、年収の高い人は多くのお金が余るので、生活には困らないためです。

年収700万円の人であれば245万円
年収1,000万円であれば350万円までの返済負担率が許容されます。

それぞれのケースについていくらまで借りることができるのかシミュレーションしていきます。

借入期間別返済シミュレーション

年収700万円の人は住宅ローン年間返済額245万円、毎月返済額が約20万円まで許容されます。

年収1,000万円の人は、住宅ローン年間返済額350万円、毎月返済額約29万円まで許容されます。

借入期間ごとの借入可能額は以下のようになります。(金利1%で試算)

年収700万円の場合
借入期間 毎月返済額 年間返済額 借入可能額
20年 200,000円 2,400,000円 43,488,253円
25年 200,000円 2,400,000円 53,068,351円
30年 200,000円 2,400,000円 62,181,413円
35年 200,000円 2,400,000円 70,850,206円

なんと35年返済で7,000万円以上の住宅ローンを組むことができます。

毎月20万円もの住宅ローンの返済が現実的かどうかは置いておいて、理論上はかなりの高額借入が可能になります。

年収1,000万円の場合
借入期間 毎月返済額 年間返済額 借入可能額
20年 290,000円 3,480,000円 63,057,966円
25年 290,000円 3,480,000円 76,949,110円
30年 290,000円 3,480,000円 90,163,049円
35年 290,000円 3,480,000円 102,732,799円

年収1,000万円の人が、返済負担率目一杯で35年ローンを組んだ場合には1億円以上の借入が可能になります。

その気になれば都心のタワーマンションも購入することができます。

もちろん、毎月返済額を減らしたり、借入期間は短期間にすることで3,000万円程度の住宅ローンを余裕を持って組むこともできますので、年収が高い人は、超高級物件を購入しない限りは、かなり自由に住宅ローンを組むことができます。

 

派遣や契約社員でも住宅ローンは組める?

住宅ローンは派遣社員や契約社員でも組むことができるのでしょうか?

ほとんどの住宅ローンの基準には「正社員でなければならない」という決まりはありませんので、派遣や契約社員の人でも住宅ローンを組むことはできます。

しかし、審査で不利になることは間違いないようです。

派遣や契約というだけで収入の継続性が見込めないので不利になる

派遣や契約社員はその勤務先での雇用期間が決まっています。

もちろん継続的にその勤務先で働ける可能性があるのですが、やはり終身雇用を前提とした正社員よりも収入の安定性は見込めないので審査には確実に不利になってしまいます。

派遣や契約でも返済負担率も満たし、継続性があれば審査通過は可能

派遣や契約社員でも、現在の収入から返済負担率の基準を満たし、その収入が過去から継続性があるのであれば審査に通過することは可能です。

例えば契約社員が、雇用形態は契約であっても、長い期間その会社に契約社員として雇われている場合には、正社員と同じように審査されて審査に通過できる可能性はあります。

反対に契約期間が切れるごとに勤務先が変わっている人は審査通過は難しいかもしれません。

また、派遣社員の場合には、派遣元企業から安定的に返済負担率を満たす収入を受け取っている場合には審査に通過することができる可能性はあります。

しかし、収入の安定性がない場合には審査通過は難しいでしょう。

ただし、他の情報が完璧である必要がある

派遣社員や契約社員でも収入に安定性があれば審査に通過できる可能性はありますが、やはり正社員と比較していつ仕事を失ってもおかしくはない属性です。

このため、信用情報などが完璧でないと、審査に落とされてしまう可能性が高くなります。

基本的には信用情報が完璧な状態で、他社借入がない人で、担保も十分な人でないと審査に通過することは難しいと考えた方がよいかもしれません。

 

借入額は年収の何倍まで?頭金は必要?

借入可能額は年収と返済負担比率から詳細に計算することができます。

しかし、「計算が面倒」という人のために、ざっくりとした借入可能額と年収の目安をご紹介していきたいと思います。

以前は年収の5倍までと言われていた

筆者が銀行時代の上司から聞いた話では、「昔は住宅ローンの借入可能額は年収の5倍以内」と言われていたことです。

年収が400万円の人であれば、2,000万円程度が限度になるということです。

ちなみに、2,000万円の住宅ローンを借入期間30年、金利1%で借りた場合の毎月返済額は64,328円となります。

年収400万円程度の人にとって住宅の支出が64,000円程度というのはかなり余裕を持って返済することができる金額ではないでしょうか?

返済負担率で計算すると、借入期間によって借入可能額はかなり変わってしまいますし、返済負担率はあくまでも年間返済額の限度を示すものです。

実際に収入の高くない人が返済負担率ギリギリの返済額で住宅ローンを借りてしまえば、生活はかなり苦しくなります。

無理のない返済をするための1つの目安として、先人の知恵である「年収の5倍以内」という目安を活用するのはありだと思いますし、担保や信用情報に問題がないのであれば、年収の5倍以内の借入金額であれば借りることができる可能性は決して低くはないと思います。

頭金は1割程度あった方が審査で有利になる

今は頭金なしのフルローンで住宅ローンを組むことは可能です。

しかし、やはり頭金はあった方が審査では有利になります。

頭金があることによって、購入物件の担保評価額が借入額を上回るので、銀行は融資金額よりも多くの担保を設定することができるのです。

例えば、3,000万円のマンションを購入するために、頭金が300万円、住宅ローンが2,700万円の場合には、銀行は2,700万円の融資に対して3,000万円の担保を手に入れることができます。

頭金があることによって銀行が有利な条件で融資ができるので、審査に通過しやすくなるのです。

また、頭金があれば住宅ローンの返済はその分だけ楽になります。

審査に通過するためにも、返済を楽にしていくためにも頭金は購入価格の1割程度はあった方がよいでしょう。

 

共有名義になる場合はどんなとき?

建築・購入する住宅は夫婦で共有の名義にすることができますし、そうしなければならない場合もあります。

どのようなケースで夫婦共有の名義になるのか、最後に説明していきたいと思います。

共働き夫婦のペアローンや連帯債務になるとき

共働き夫婦が、夫婦それぞれの収入の中から住宅ローンを返済していくような場合には、住宅ローンを夫婦共有名義にすることができます。

ペアローンという形で夫婦それぞれ1本ずつの2本の住宅ローンにする場合もありますし、夫を主たる債務者にして妻を連帯債務者として一本の住宅ローンを融資する場合もあります。

この場合には、住宅ローンを借りたのは2人ですので、建築・購入した住宅に関しても共有名義にしなければなりません。

例えば、3,000万円の住宅ローンを夫が2,000万円、妻が1000万円のペアローンで組んだ場合には、不動産の名義も夫が3分の2、妻が3分の1の共有名義となります。

借主ではない配偶者の預金を頭金にしたとき

頭金を用意したのが住宅ローンの借主ではない場合も共有名義になります。

例えば、3,000万円の住宅購入のために、妻の名義の預金1,000万円を頭金にして、残りの2,000万円を夫名義で住宅ローンを組んだ場合には、お金の出どころが預金であろうとローンであろうと、妻が1,000万円を出して夫が2,000万円を出したことになります。

この場合には、この支出の比率に合わせて、不動産の名義も妻が3分の1、夫が3分の2の共有名義になります。

上記以外の場合には贈与になるので注意

このように、建築・購入する不動産の名義は支出の比率に合わせて共有名義にしなければなりません。

簡単に言えば、お金を出した人が、出した分だけを名義にするのです。

例えば、夫名義で3,000万円の住宅ローンを借りて、3,000万円のマンションを購入したのに、購入したマンションの名義の半分が妻というような場合には、妻は1円も出していないのに、1,500万円分の資産を受け取ったことになります。

これは夫から1,500万円の贈与を受けたと判断され、高額な贈与税を請求される可能性があります。

反対に妻に1,000万円の頭金を出してもらって、購入した住宅の名義が全て夫であれば夫は2,000万円の住宅ローン借入に対して3,000万円の資産を手に入れたことになり、この場合は夫が1,000万円の贈与を受けたことになりますので、1,000万円分に関しては妻の名義としなければなりません。

支出した事実がないのに、住宅の名義を変えることは贈与になりますので十分に注意しましょう。

 

住宅ローン年収と借りれる金額シミュレーション まとめ

住宅ローンと年収は密接に関係しています。

年収はそれほど高くない人でも、返済負担率いっぱいまで住宅ローンを組んでしまえば生活はかなり苦しくなってしまいます。

そのため、住宅ローンを借りる際には、返済負担率20%を意識して返済計画を立てるか、年収の5倍以内ということを意識するとよいでしょう。

ハウスメーカーはとにかく住宅を販売したいですし、銀行は住宅ローンを融資したいので、「それだけ年収があれば高額融資が可能です」などと言われ、「自分でもこんなにお金を借りることができるのか」と気が大きくなってしまう人は何人もいます。

しかし、一度借りてしまえば、その後は返済が待っていますので、住宅ローンはいくら借りることができるのかを知る前に、いくらなら無理なく返済していけるのかを考えることから、無理のない借入可能額を計算するようにしましょう。

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