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銀行アパートローン融資と不動産担保ローン違い比較&収益物件購入の審査を銀行員が語る

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アベノミクスの一翼を担う黒田日銀総裁の金融緩和・超低金利政策を受けた銀行の積極的な融資もあり、2013年頃から第3次ともいわれる不動産投資ブームが起きました。

2015年の相続税改正(増税)により、地主・土地持ちによるアパマン建設ラッシュも加わり、ますます不動産投資が一部で加熱しています。
(※2017年の金融庁の方針転換により銀行融資が抑制され、ブームは収束へ進む可能性も)

不動産投資を検討している方も、自分はお金を借りることはできるのだろうか?と疑問に思っている人も少なくないようです。

元銀行員の金利さん
そこで今回は、不動産投資資金はどのように融資されるかという点について解説します。

目次

アパートローンとは?どのような商品か

昨今、金融庁がアパートローンの過熱融資に懸念を表明しています。
2016年度のアパートローンの伸びは前年比15%増と、バブル期並みの伸びとなっています。

過熱するアパートローンですが、どのような商品なのでしょうか?
不動産を担保にするという点では同類の住宅ローンとはどのように異なるのでしょうか?

アパート建築のための資金

その名の通り、保有する土地の上に賃貸用不動産であるアパートマンションを建築する資金として利用することができます。

相続対策などの理由から資産家がアパートを建築するために利用することが多い用途です。

もちろん、アパート建築のために土地から購入する人も利用することができます。

投資用不動産購入のための資金

昨今ブームとなっている、投資用の不動産を購入するための資金としてアパートローンを利用することができます。

最近ではビルやマンションの区分所有なども増えており、様々な用途で投資用不動産を購入するための資金を融資しています。

修繕、改修費用

アパートには修繕や改修がつきものです。

そのための費用もアパートローンから融資を行うことが可能となっている商品が少なくありません。

自分が居住せず、家賃収入を目当てとした不動産を購入したり、修繕、改修を行うための資金がアパートローンです。

自己の居住を条件とした住宅ローンとは、同じように不動産を購入するための資金ですが、不動産の用途が異なります。

借り換えも可能

他の銀行で借りているアパートローンを、より低い金利で借り換えるための資金としてアパートローンを利用することができます。

現在のようなアパートローンブーム到来前は、アパートの建築資金は日本政策金融公庫を利用する大家さんが多くいました。

民間銀行ではむしろ投資用不動産購入資金は出にくい時期があったためです。

アパートローンは1本あたりの借入金額が1億円を超えるようなことも珍しくないローンで、銀行とすればこの資金需要のない時代にはボリュームを稼げる数少ない商品です。

このため、他行のアパートローンの借り換えにもアパートローンで対応しています。

金利は比較的低金利

アパートローンは金額が高額になり、担保も取るローンです。

そのため、金利は1%台後半から1%を切るほどの金利に設定されていることが少なくありません。

ましてや現在は、融資先が見つからないため、地方銀行を中心としてアパートローンの融資にしのぎを削って積極的になっている時代です。

銀行同士の競争が激しいことからアパートローンの金利は住宅ローン並みの低金利となっています。

また、住宅ローンのように、固定金利と変動金利から選択することができるアパートローンがほとんどです。

プロパー融資とパッケージ商品に分かれている

アパートローンは保証会社をつけないプロパー融資が基本でしたが、昨今は、加熱する不動産投資ブームを背景に保証会社を付けたパッケージ商品販売もメガバンクを中心として行っています。

パッケージ商品とプロパー融資の違いは後ほど説明しますが、パッケージ商品に関しては申込から最短2営業日で審査回答という商品もあり、だれでも気軽に不動産投資用資金の融資を受けられるように、各行門戸を広げています。

購入物件は担保に入れる

アパートローンはアパートから得られる家賃収入を返済原資として考え、返済に問題ないと判断するからこそ融資を行うものです。

しかし、銀行が融資をして購入したアパートを担保にして他の金融機関や業者からお金を借りてしまったら、銀行にとって返済が履行されないリスクや、知らない間に物件が差し押さえられえてしまうというリスクも高くなります。

そのため、購入する不動産は必ず担保として銀行に差し出さなければなりません。

また、返済不能となった場合に担保物件を売却して融資金の回収に充てるという考え方もあります。

この点の考え方は住宅ローンと同じです。

事業資金に該当する

アパート経営や不動産投資から得られる収益は、不動産所得となります。

つまり、アパートローンは不動産事業者に対する融資となり、事業資金となります。

ここが、住宅ローンとの決定的な違いです。

事業資金ですので、住宅ローンのように、現在の所得や勤務先や勤続年数からだけ融資を判断するのではなく、当該不動産投資から今後どのような収益が生まれるかといった事業の将来性もしっかりと審査されます。

事業資金と個人向け住宅ローンでは審査のプロセスも異なります。

アパート経営者は個人事業主扱いになり確定申告が必要

アパート経営者は不動産所得という事業所得を得ているため、個人事業主扱い(もしくは法人での事業経営)となります。

そのため、毎年3月15日までに当該不動産所得にかかる確定申告を行わなければなりません。

また、アパートローンの融資残高が銀行にある間はずっと銀行に確定申告書を提出し続けなければなりません。

銀行にとっては事業先となりますので、銀行は毎年、アパートローンを融資している先については自己査定と企業審査を行い、引当金を決定し、融資方針も決定します。

住宅ローンは返済に問題がない限りはこのようなことは行いませんので、この点もアパートローンと住宅ローンの違いです。

 

不動産担保ローンとは?どのような商品か

銀行には不動産担保ローンという商品も存在します。

このローンはアパートローンと似たような雰囲気がありますが、中身は全く異なります。

フリーローンに近いイメージ

不動産担保ローンは、保有する不動産を担保としてお金を借りるローンです。

使い道として、不動産投資に利用してもよいのですが、生活費などにも使うことができますし、借りたお金をかなり自由に使うことができます。

家賃収入という不動産所得を目的とした用途にしか使用することができないアパートローンと比較して、不動産担保ローンは自由にお金を使用することができるのです。

このため、不動産担保ローンはフリーローンに担保を付けて借りるというようなイメージです。

あくまでも個人向けローンですので、アパートローンのように事業資金ではありません。
(※不動産担保ビジネスローンは事業資金)

担保となる不動産評価額超の金額を借りることはできない

この点はアパートローンと同じですが、不動産担保ローンも担保となる不動産評価額を超える金額の融資を受けることはできません。

また、返済ができない場合には当該不動産を売却して銀行は融資金の回収に充てます。

このため、換金性の高い首都圏の不動産でないと、不動産担保ローンを借りることができない場合がほとんどです。

また、不動産の価格は変動していますので、通常は不動産評価額の半分程度の金額までしか融資を受けることができません。

アパートローンは頭金なしのフルーローンでの融資に応じている銀行も存在することと比較して、この点はアパートローンとは異なる点であるといえます。

金利はアパートローンのほうが低い

一般的に使い道が限定されていないローンは金利が高くなります。

何にでも使用することができる不動産担保ローンの金利は5%を超えることも珍しくないため、アパートローンよりも不動産担保ローンのほうが金利は高くなります。

リバースモーゲージも不動産担保ローンの一種

お年寄りが手持ちの不動産を担保として老後の生活資金を借りるリバースモーゲージという商品があります。

リバースモーゲージは、毎月の返済がなく、借主が亡くなったあとに不動産を売却して回収に充てる点では不動産担保ローンとは異なります。

しかし、不動産評価額の一定割合まで使い道自由で融資を行うという点では、リバースモーゲージも一種の不動産担保ローンであるといえます。

 

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事業資金としての不動産担保融資

投資用不動産を購入する目的でなくても、事業資金を不動産担保で融資することがあります。

担保提供して事業資金を借りる

投資用不動産を購入する目的でなくても、会社の運転資金や設備資金を借りる際には不動産を担保として融資を行うということがよくあります。

リスクを取りたくない銀行は、保証協会や保証会社がつかない場合には、その代わりとして、不動産を担保としてリスクヘッジを行うためです。

運転資金には根抵当権がつく

一般的に、運転資金を銀行から借りる場合には、担保を入れっぱなしの状態にして、必要な時に当該担保評価額の範囲内で融資受けます。

1つの融資に対して担保を入れることを抵当権というのに対して、銀行に融資残高があってもなくても担保を入れっぱなしにすることを根抵当権といいます。

運転資金の資金需要は継続的かつ突然に発生するものですので、融資の都度抵当権を設定して、完済したら抵当権を解除して、運転資金が必要になったときにまた抵当権を設定するということを繰り返していたら、抵当権設定にかかる費用も時間も浪費することになります。

このため、運転資金の融資を恒常的に受けている企業では、会社名義や代表者名義の不動産にメインバンクの根抵当権を設定しているのが一般的です。

設備資金には抵当権が多い

会社の新社屋を建築する用途などの設備資金の融資を受ける際には、融資を受けて購入した不動産に抵当権を設定することが一般的です。

理由はアパートローンと同じです。

設備資金は当該設備から生まれる収益から返済を行うのが基本ですので、大事な収益減を担保として他からお金を借りないようにするためと、返済ができなくなった際に融資金の回収に充てるために、当該不動産を担保としています。

不動産会社が投資用不動産を購入する際にも、このように購入する物件を担保として融資が行われます。

 

パッケージ商品とマル保融資とプロパーの違いは?

ここまで、投資用不動産を購入する場合のローンであるアパートローン、不動産を担保として使い道自由な資金を借りる不動産担保ローン、事業者が事業に必要な資金を不動産を担保に入れて借りるローンを説明してきました。

投資用不動産購入資金を融資するアパートローンは事業資金ではあるもの、会社員でも年金受給者でも借りることができるローンですので、事業資金と個人ローンの中間のような性格を持ちます。

そのため、カードローンのようなパッケージ商品と、事業資金のようなプロパー融資や保証協会付きの融資も受けることができます。

パッケージ商品とプロパー融資の違いはどのような点にあるのでしょうか?

マル保融資では投資資金は難しい

アパートローンは事業資金ですので、理論上は信用保証協会の保証を付けることができますし、現実に信用保証協会に不動産投資資金の保証を申し込むことも可能です。

しかし、信用保証協会は投資資金の融資についてはかなり厳しい目で見ます。

このため、よほど、継続して不動産投資から収益を上げている企業でないと、信用保証協会の保証を得ることは難しいです。

逆にすでに不動産を保有している人が回収や修繕にかかるお金を借りたいというような場合には信用保証協会も保証に応じてくれる可能性があります。

銀行は、最初の取引時にいきなり、1億を超えるような融資に応じてくれることは難しいため、信用保証協会の保証をつけた融資を受ければ、銀行も融資に応じてくれやすくなるという意見がありますが、実際には「投資」という資金への保証を保証協会から受けることのほうが難しいと考えましょう。

基本的に投資資金はプロパー融資かパッケージ商品

投資資金は信用保証協会の保証を得ることが難しいです。

このため、不動産投資用の資金は保証なしで銀行が独自にリスクを負うプロパー融資か、民間の保証会社の保証をつけて融資を行うパッケージ商品に実質的には限られます。

パッケージ商品は民間の保証会社がつく

パッケージ商品とは、申込条件が厳格に決められており、融資限度額、担保評価額に対する融資限度額など、商品としての基準が厳格に定められている商品です。

保証会社と銀行の間で事前に定められている基準ですので、この基準外の融資は行いません。

パッケージ商品は、保証会社の保証が付けば大体融資に応じるため、審査が早いというメリットがあります。

通常は、チェックリストがあり、このチェックリストに合致していれば保証可決、基準外であれば保証否決となるので、審査が早いのです。

ただし、保証会社に支払う保証料が金額とリスクに応じて別途必要になります。

プロパー融資の審査は時間がかかる

プロパー融資は融資金が回収できない場合には、リスクをすべて銀行が被らなければなりません。

銀行も慎重に審査を行い、融資金が高額になるため、地方銀行を中心として多くの銀行では支店レベルでは決済ができずに本部決済となります。

必然的に審査に時間がかかります。

審査は収益性、担保評価にとどまらず、借主個人の返済能力までかなり詳細に行われますが、ここは後ほど解説します。

 

投資不動産物件購入のための融資・融資審査

投資不動産購入のためのローンであるアパートローンはどのような基準で審査が行われるのでしょうか?

具体的には「収益性」「担保評価」「借主の属性」の3つの項目に分かれます。

物件の収益性

購入、建築しようとしている不動産からどのくらいの収益が上がるのか審査が行われます。

先ほど述べましたが、事業資金である不動産融資は当該不動産から得られる収益から返済を行うということが大前提ですので、収益が見込めない事業には融資を行いません。

この点は創業資金や設備資金に近い考え方です。

不動産投資の場合には家賃という明確な売り上げがあるため、家賃をもとに収益性を分析します。

収益性は以下の3つの項目から判断します。

①利回り

利回りとは、不動産の購入価格の何%の家賃収入を毎年得ることができるのかという考え方です。

例えば1億円の不動産を購入しようとしている場合には、家賃と周りの入居状況・中古物件の場合には現在の家賃収入から年間800万円の家賃収入を得ることができれば、単純計算で、12年間ほどで元を取れることになります。

この場合の利回りは8%で、金利2%でアパートローンを借りた場合には、投資効率は十分であると判断できます。

②キャッシュフロー

家賃収入から修繕積立金や大家負担分の管理費や固定資産税を差し引いて、いくらのキャッシュが入ってくるのかという考え方です。

修繕積立金が年間120万円、固定資産税が年間80万円、家賃収入が800万円の場合のキャッシュフローは800万円―120万円―80万円=600万円となります。

毎月30万円の返済計画でローンを組んだ場合の年間返済額は360万円ですので、返済額を加味したキャッシュフローは600万円―360万円=240万円となります。

この人は年間240万円の収益が見込めるという計算が成り立ちます。

③入居率

現在、どの程度の入居率がある物件を購入するのか、周りの入居率はどうか、なども収益性を図るうえで重要な指標です。

オーナーチェンジで既存の物件を購入するのであれば、周りの入居率に比べて購入する物件の入居率が高ければ、今後は入居率が周辺並みに下がっていく可能性も考慮します。

新築物件建築の場合には、キャッシュフローや利回りの予測を単純に部屋数×家賃から考えるのではなく、周辺の入居率を加味して考慮しなければ絵に描いた餅となってしまいます。

投資を検討している人も、周辺部の入居状況を調べてから購入を判断することをおすすめします。

物件の担保評価

アパートローンは購入する物件を必ず担保に取られるローンです。

返済が滞った際に、融資金の回収に充てるため、担保としての価値がどの程度あるかを評価することは非常に重要です。

また、最近は単純に投資目的でアパートローンを借りる人が増えています。

自分の土地に不動産を建築するわけではないため、土地に愛着のない人は収益性がなくなってくると、簡単に不動産を売却して、融資金を返済します。

そのため、担保評価額≧融資金となることも融資の際にとても大事な審査材料となります。

①積算価格

新築でアパートを建築する場合には建物の建築価格=担保評価額となります。

このため、工事の積算価格がいくらになるのか、また、その積算価格に合理性があるのかも審査材料となります。

②担保評価額

建物を建築するためだけの資金を借りる場合にも、当該建物が建つ土地も担保となります。

このため、建物も土地も担保評価を行います。

この際、売価が評価額を超えた場合には評価額を超えた部分に関しては頭金なしで借りることは難しくなります。

ただし、最近は銀行はアパートローンをとても積極的に推進していますので、このような担保割れの物件でも頭金なしのフルローンで融資に応じることも少なくありません。

③近隣の売買価格など

担保評価額がそのまま、実際の売価となるわけではありません。

このため、担保評価の際には近隣の売買価格なども参考にします。

不動産価格が上昇しているときには銀行の担保評価額よりも売価のほうが高いことが一般的です。

現在も都心部ではそのような状況です。

一般的には、担保評価額と近隣の売価を比較していずれか低いほうの金額を正式な担保評価額としてその金額までの融資しか行わないものです。

しかし、しのぎを削ってアパートローンを推進している現状では、売価に合わせてフルローンで融資に応じている銀行も多いようです。

④換金性

投資物件は融資の途中で売りに出されることも少なくありません。このため、当該不動産の換金性ということもリスク管理において重要になります。

収益力が下がり、キャッシュフローがマイナスとなった場合には、換金性の低い地域にある不動産を購入するためのアパートローンは貸し倒れのリスクが高くなるためです。

やはり、換金性の高い首都圏の不動産のほうが融資は出やすくなるようです。

逆に山を買いたいからお金を貸してくれと言っても、換金性が著しく低いため難しいでしょう。

借り手の属性

アパートローンは事業資金ですが、事業資金の審査と異なる点はここです。

借り手の属性もしっかりと審査材料となります。

事業資金の審査においては当該事業からどの程度の収益が望めるかが返済能力を審査する際のすべての基準となります。

しかし、個人が不動産投資を行うアパートローンでは、不動産所得とは関係のない本人の属性まで審査材料になります。

①勤務先

勤務先が安定しており、年収が高ければ高いほどアパートローンの審査には有利になります。

仮に予定通りの収入が不動産から上がらなかったとしても、給与所得から返済ができるためです。

②勤続年数

勤続年数が長ければ長いほど審査には有利になります。

当たり前ですが、職を転々としている人より1つの職歴が長い人のほうが、現在の給与所得が安定して継続する見込みが高いと判断できるためです。

③資産

事業資金であるアパートローンの審査の際には、もしも不動産所得が予定より入ってこなかったことのリスクを担保する意味で個人の属性も審査されます。

金融資産や不動産が多い人のほうが、もしも返済に支障をきたした際に保有する資産から返済を行うことができる可能性が高くなります。

このため、審査が何もない人よりも、資産がある人のほうが有利になります。

プロパー融資では、資産の一覧などの提出を要求される場面が珍しくありません。

④家族構成

独身1人暮らしよりも他に返済を助けてくれる収入のある配偶者や親がいたほうが審査には有利になります。

これも、不動産収入が予定より少なく、不動産収入から返済に支障をきたした場合のリスクヘッジの意味です。

アパートローンには上記のように様々な基準がありますが、最も重要なのは不動産の収益性と、もしもの場合に備えた担保評価になります。

パッケージ商品は保証会社がついており、保証会社も統計に基づいてリスクを判断し、リスクに見合った保証料を得ているため、それほど審査に時間はかかりません。

しかし、リスクをすべて銀行が負うプロパー融資は、上記の項目を相当慎重に行います。

特に地方銀行は都市銀行(メガバンク)のように、パッケージ商品が用意されていないことが多いですので、審査の時間はかなり長く1か月程度かかってしまうことも珍しくありません。

 

審査に有利な属性はある?

それではアパートローンに有利な属性はあるのでしょうか?

個人での不動産賃貸・サラリーマン大家

個人やサラリーマン大家さんは、不動産投資のノウハウを持っていないことが少なくありません。

多くは、不動産投資会社やハウスメーカーから与えられた情報だけをもとに投資判断を行っていますので、銀行にとってリスクが高いといえます。

このため、ノウハウがある不動産会社や資産管理法人と比較して審査は厳しく慎重に行われます。

また、当該不動産から得られる見込みの所得以外の給与所得などが低い人は審査に不利になります。

みなし法人・資産管理法人と個人

不動産経営のノウハウを持ったみなし法人や資産管理法人や個人は、間違いなく個人の不動産賃貸やサラリーマン大家よりも審査に有利となります。

これらの属性の人は過去の不動産投資にかかる決算書や確定申告書を銀行に提出できるためです。

アパート経営といえども事業ですので、運営する主体によってうまい下手などの違いは必ず出てきます。

銀行に提出した決算書類の内容が良好であれば「この人は不動産事業でお金を稼ぐ能力を持っている人」と判断され、審査の際の信用力も高く評価され融資を受けやすくなります。

反対に、過去の不動産投資で収益を上げることができていない人は、事業者としての能力がないと判断され、審査には不利になることもあります。

 

銀行員との面談で気を付けること

アパートローンの申込の際に銀行員との面談で気を付ける点はあるのでしょうか?

基本的には正直に話すしかないのですが、具体的には以下のポイントがあります。

収益性は見込めるか

先ほど述べたように、アパートローンにおいては当該不動産からどの程度の収益が見込めるかが重要になります。

このため、不動産会社からもらった資料を持参するのはもちろん、管理費や固定資産税や修繕積立金などの費用を加味した資金繰り表などを作成して相談したほうがよいでしょう。

家賃収入がなくなっても返済可能か

不動産投資は家賃収入がすべての収益減です。物件が古くなったり、地域事情によってはいつも入居がある保証はないですし、現在の家賃が継続するわけでもありません。

このため、給料や他の資産からの収入がどのくらいあるのかをアピールすることも審査の際には重要です。

追加担保は可能か

投資用不動産の担保価値は時が経過するにしたがって減少していきますし、不動産の売価の相場は日々変動します。また、バブル崩壊時のように、不動産価格が大暴落する可能性もあります。

そのため、場合によっては購入したり、建築したりする不動産のほかにも担保の提供を要求されることもあります。

また、銀行も担保が多いほうが融資に応じやすくなります。

購入物件のほかに担保に入れる資産がある場合には、その資産のアピールも忘れないようにしましょう。

そのほかのプラス要素も必要(相続税等)

銀行によってスタンスは異なるものの、単純に投資のための資金の融資は受けにくいものです。

このため、不動産投資を行う理由がある場合には、その理由も明確にしておきましょう。

相続対策のため借金で不動産投資を行いたいなどの理由があったほうが銀行も融資を行いやすくなります。

金利の交渉も積極的に

現在銀行は融資先が少なくて困っているため、金額的にボリュームの多いアパートローンを積極的に推進しています。

ましてやアパートローンは収益、担保という融資の際に重要な要素が最初から具備された融資ですので、理論上は銀行が融資を行わない理由がないローンです。

このため、金利の引き下げ交渉は積極的に行ったほうがよいですし、交渉すれば金利が下がる可能性は低くありません。

複数の金融機関に相談したほうがよい

不動産投資という資金に融資を行うかどうかのスタンスは銀行によってかなり異なります。

硬い銀行では断られることがあっても、積極的にアパートローンを推進している銀行では融資に応じてもらえるなどということもあります。

また、金利も銀行によってさまざまですので、不動産投資資金の融資を希望する場合には複数の金融機関の相談したほうがよいでしょう。

銀行が融資先に困っているのが現状ですので、収益、担保が具備されているアパートローンは基本的に借り手市場です。

むしろ銀行同士で競争させてより有利な条件で融資を受けるという考えも重要です。

 

新築アパートの場合は理論上誰でも借りられてしまう

ここまで、審査の基準を様々説明してきましたが、実際のところ、地主が自分の土地に新築アパートを建築する場合には、理論上は誰でも借りることができてしまいます。

収益性と保全が具備されている

地主が自分の土地にアパートを建築する場合には、必要なお金は建物の建築資金だけになります。

この場合には、土地も建物も担保に入れます。

また、新築物件の担保評価額は、建物建築の積算価格となりますので、積算価格が1億円の場合には、建物の担保評価額は1億円となります。

土地の評価額が2,000万円の場合には、担保の総額は1億円+2,000万円=1億2,000万円となります。

つまり、1億円の融資に対して1億2,000万円の担保を銀行に入れることになりますので、銀行とすれば保全は十分になり、審査の中の重要な指標である担保評価額は十二分に具備されることになります。

次に収益性ですが、この点においてもアパートローンはあらゆる事業資金の中でも最も確実に収益を得ることができるローンと外形上はなっています。

なぜなら、多くのハウスメーカーでは地主にアパートを建築させるにあたって「家賃保証」というものを付けるからです。

家賃保証とは、部屋が満室でなくても、部屋数の分だけは家賃を保証しますよという契約です。

例えば家賃10万円の部屋が10室あったら、入居状況にかかわらず10万円×10部屋=100万円の家賃保証を受けることができます。

このため、審査の段階では、最も不透明で慎重に審査を行うはずの将来の収益性という部分も透明になっています。

新築物件建築のためのアパートローンは担保、収益性どちらも完璧に具備されているため、稟議書を作る銀行員は融資を行う合理性を述べるロジックを立てやすいローンです。

あとは、アパートローンに対して銀行がどう取り組むかという方針が融資の可否を左右しますので、アパートローンに積極的な銀行であればだれでも融資を受けることができ、そのためアパートローンは前年比15%増という異常な伸びとなっているのです。

誰でも借りることができるからこその問題点

先に説明したとおり、アパートローンは収益性と保全能力が申込段階ではどちらも具備されているため、銀行の取り組み方針によっては誰でも借りることができるローンです。

しかし、だからこその問題点も少なくありません。

前述した家賃保証は、単に空き部屋の家賃まで保証してくれるというだけで、賃料そのものまで未来永劫保証してくれるわけではありません。

建物が古くなれば保証してもらえる家賃は少なくなりますし、ハウスメーカーも「近隣の家賃相場に合わせて」とか「築年数に合わせて」など何かと理由をつけて家賃を下げてきます。

つまり、当初想定していた通りの収益力がローンを借りている間ずっと続いていくわけではありません。

誰でも借りることができるからこそ、新築アパートは増加しており、現在は首都圏でも空室率は約30%と、明らかに供給過多の状態です。

大家とすれば、物件から収益が出なければ自己資金で返済を行うほかありません。

このため、お年寄りの地主がアパートローンを返済できずに自己破産するという事例も少なくありません。

また、銀行にとっても家賃収入の上がらない物件の評価額は下がりますので、いつまでも担保能力が保証されるわけではありません。

このように、あまりにも審査段階でロジックが完璧なアパートローンですので、大家も簡単に借りて銀行も簡単に融資しますが、実際のところそれは審査段階だけで、その後のリスクは小さいものではありません。

このため、銀行によってアパートローン融資をどのような方針で取り組むかは大きく異なりますし、借入を検討している人も先のことまでしっかりと検討して投資の判断を行う必要があるのです。

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