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自営業の不動産投資・賃貸収益物件の購入の基礎知識

手残り毎月100万円や年間キャッシュフロー1000万円を目指す物件購入とは

更新日:

いろいろな不動産投資本を読んだり、いくつもセミナーを聞いてわかったのですが、一棟物のマンションやアパートに投資している方は、実質の現金手残りは物件価格の2%ぐらいと認識しているということ。

ベストセラー本「お金が貯まるのは、どっち!?」の著者で、元銀行支店長にして賃貸物件オーナーの菅井敏之さんがセミナーで「手残りはせいぜい2%」と言っていました。

「会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門」の著者で不動産ユニバーシティを主催している志村義明さんも、動画の中でこんな説明をしています。

「月100万のキャッシュフローを得るためには、どのくらいの物件を買わないといけないのか~~省略~~ROI(物件価格に対するキャッシュフロー)2%(1億円当たりの月のキャッシュフローが200万円)ぐらいのものを買えるといいと思います」と。

 

「大家の味方」というホームページで、ご自身の保有物件や失敗談を掲載している不動産投資・賃貸経営コンサルタントの柴沼郁夫さんも、次のように書いています。

利回りや築年数に左右されますが、概算として、「資産規模5億円、家賃収入5000万円でようやく税引き後の手取りキャッシュフローは1000万程度」です。つまり5億近い規模がないとキャッシュフロー1000万は難しいのです。

引用:http://ooya-mikata.com/profile.html

月か年か書いてありませんが、計算上5億×2%=1000万円ですから年でしょう。

水戸大家さんの名で知られている峯島さんも同じく2%と言っています。

不動産を融資を付けて買う場合、
その購入資金の全額を借り入れで行って、
手元に残るお金の目安は、
物件価格の2%くらいになる事が多いです。

ですので、5000万円の2%なので、年間100万円くらいが残る計算です。

引用:http://mitoooya.com/archives/52451545.html

 

だいたい皆さん、2%とおっしゃっている。

でも本当は利回り次第でこの数字は変わってくるハズですよね。

 

だた、一棟ではなく何棟も買い進める必要があるわけで、そうすると結局は市場の相場の利回りでの購入に落ち着いてくるんです、平均すると。

単発で条件・利回りがかなり良いものを買えたとしても、毎回そのような取引ができるわけではなく、購入回数が増えれば増えるほど平均的なところに回帰していきます。

統計学的に言うとこの辺「実践的な標準偏差の使い方:68%95%ルール」の話ですね。

 

なので利回りとしては、上記の方々の発言が2015年~2017年にかけてということをかんがみると、物件を購入してきたここ5年~10年ぐらいを含めての利回り相場、10%前後という感覚でよいのかなと思います。

 

 

 

 

私の、これまで4年間の総投資額は、

1億9610万円です。

 

結構、借りちゃいましたね。。。。(笑)。

 

この1億9610万円のアパートや貸家が齎す

 

年間の満室時家賃収入は、

 

3600万円です。。

 

ここから、

ローン・経費・税金すべてを差し引いた

= 手残りCF は、

1920万円です。

 

この1920万円が、、いまいち。。

ピンと来ない方に。。

 

ざっくりした、「例え話」をしますと。。

 

この手残りCFは、

 

表面利回り10%程の、総額10億円の一棟RCが生み出す

 

手残りCFと、ほぼ、等しい額面です。。、

 

へ理屈上、

 

私は、5分の1の非常に少ない投資額で、、

 

10億円の一棟RCのメガ大家さんと、

ほぼ、同額の果実を 得ている事になります。

つまり、表面利回りとは別に「一棟物だと2%のキャッシュフロー・手残り」をひとつの指標として頭に置いておく必要があります。

https://www.rakumachi.jp/news/practical/125665

 

例)

6000万円の新築アパートを購入。

利回り10%で年間家賃収入600万円。

20年ローンで、年間の支払が360万円くらい(年利2.0%)。

 

↓↓↓

空室率を10%として、年間家賃が540万円

ローン利息以外の経費率を15%と仮定して、年間経費が80万円

ローンの支払が、年間360万円

↓↓↓

年間のキャッシュフロー100万円!!

 

これならどうでしょうか?

 

結構、ちゃんと見積もってある印象に変わりました。

 

ブログなどで見る『手残り100万円』も、
だいたいこんなところの段階で『手残り』という言葉を使用しています。

 

 

でも!

 

この段階での100万円は、全然『手残り』という言葉に適していない状態です。

 

 

 

その理由は、、、、、

 

 

以下となります。

①将来の大規模修繕に対する積立金を考慮していない

②将来の空室リスクが10%以上に拡大する懸念を考慮していない

③将来の家賃下落リスクを考慮していない

④突発的な空室増加事の対応への備えを考慮していない

⑤(もし、今後も資産拡大戦略があるのであれば)自己資金を貯める計画も必要。

 

こんなところがネックになってきます。

https://www.rakumachi.jp/news/practical/104064

 

それが「税引き後のキャッシュフロー」です。
この税引き後のキャッシュフローこそが完全な、「手元に残るお金」になります。

セミナーや書籍などで出ている著名投資家の投資実績は大半が「税引き前キャッシュフロー」であり、実際の手取りの金額ではないのです。
https://www.rakumachi.jp/news/column/63776

不動産賃貸物件・収益物件の利回りと購入価格を考える/キャッシュフローも

不動産投資に関するいろいろな本やブログを読んだり、セミナーに参加して分かったのは、
どうやら手残り現金は年間にして物件価格・ローン借入(分母の定義がうろ覚えです)の2%ぐらいの模様。

ものすごいざっくり言って、1億円のローン購入価格の物件なら年間200万円ということか。

書籍「不動産投資は土地値物件で始めなさい」のP55に
「不動産のインカムゲインは借入総額の2%の経常利益を得られれば「合格」だという通説があります~」

元銀行支店長で現大家さんの菅井敏行さんのセミナーを聞いた時も「手残りはせいぜい2%ですよ」と言っていました。

 

ただいま修正中です。今しばらくお待ちくださいませ。

年間の収入で120万円、月で10万円の実質手取りが期待できる投資

年間の収入で120万円、月で10万円の実質手取りが期待できる投資

現在、サラリーマンの方が月に10万円の副収入が得られる規模の投資であれば、

年収からしたら、結構大きなインパクトのある収入額なのではないかと思います。(この程度の不動産収入額では少なすぎるという方はゴメンナサイ)

 

この規模の収入額を目指す投資であれば、

固都税や保険料の支払いが有ったとしても、

満室稼動で年間140万円以上の売上げが目指せる物件の取得を目指せば良いので、

投資規模も数百万円から1000万円弱のレベルで実現可能な物件を探し当てる事が可能だと思います。                          (色々なパターンの不動産投資があると思います。)

 

まず、この程度の価格の物件ならば、

銀行さんや政府系金融機関さんからの融資のハードルもたぶんそれほど高くないと思いますので、(すみません、融資の審査が通った事はあっても、受けた経験が無いのであくまで推測です。)

物件の購入の実現可能性が高く、

状況によっては自己資金のみでも物件取得費用やリフォーム代も含めて全額賄う事も可能だと思います。

目指す物件はどんなタイプの物件で行くか、先に木造アパートの場合を考えてみる

この金額ですと、丹念に辛抱強く探せば、

地方ならば築20~30年位の4世帯ある木造ファミリーアパートか、

6~8世帯の単身者向けアパート、                    (物件価格高騰の現在、このスペックの物件が購入できるエリアは地方でも限られます。)

200~300万円位の中古戸建てを3~4棟、                (私の住むエリアにはあいにくこの価格帯の物件の玉数が少ないのですが、北関東や常総エリアに比較的多そうです)

の取得が可能だと思います。

 

場合によっては、首都圏近郊の築25年前後の区分1Rマンションを3~4部屋取得出来るかも知れません。

 

毎月の手取り10万円、年間120万円を不動産投資で目指す場合、

実際に手残りを出しやすい物件で、購入しやすい物件は、

地方の築20~30年の4世帯程度ある木造ファミリーアパートではないかと思います。

 

同じ築年数の単身者向けの6~8世帯あるアパートでも、実現可能かもしれませんが、

こちらの物件の場合は、入居者さんの入退去の頻度が多くなりますから、

リフォーム費用が嵩み、空室期間の収入減の事を考えると、

1棟当たりの家賃収入がファミリー向けの物件の1.2~3倍程度の収入額が得られる物件でないと同じ手残りにならないと思います。

https://www.rakumachi.jp/news/practical/184736

フリーキャッシュフロー100万円を達成するにはいくら投資する?

ちなみに、利回りから追って計算するパターン

フリーキャッシュフロー100万円を達成するにはいくら投資する?

では、いくら投資すればフリーキャッシュフロー100万円を達成できるのだろうか。 ざっくりとだが、次の計算式で投資額を割り出すことが出来る。

必要な月収×12ヶ月×4倍÷利回り=必要な投資額 

実例を出して計算してみよう。

・必要な月収=100万円、利回り10%の場合、
100万円 X 12カ月 X 4 ÷ 10% = 4億8千万円
・必要な月収=100万円、利回り12%の場合、
100万円 X 12カ月 X 4 ÷ 12% = 4億円
・必要な月収=100万円、利回り15%の場合、
100万円 X 12カ月 X 4 ÷ 15% = 3億2千万円

フリーキャッシュフロー100万円を目指すなら、3億から5億円の投資額が必要になることが分かる。
一般的なサラリーマンの生涯年収が2億から3億円と言われている中、その金額と同等以上の融資を受ける必要がある。

http://kikakuyarou.jp/archives/635.html

※フリーキャッシュフロー(FCF)とは、 営業活動により獲得したキャッシュフローから、事業を継続するために必要なキャッシュフローを差し引いた、会社が自由に使える現金または現金同等物のこと。

上記の式に出てくる4という数字は「私の想定では、家賃収入から使えるフリーキャッシュフローは家賃収入の「4分の1」である。 家賃収入(売上)が100万円の場合、最終的に自由に使える現金(フリーキャッシュフロー)は25万円程になるので注意をしてほしい。

 

キャッシュフローとは、

「キャッシュフロー」とは、お金の流れのことをいいます。ある会計期間に
一定期間に流入するお金をキャッシュ・イン・フロー、流出するお金をキャッシュ・アウト・フローといい、両者を総称して「キャッシュフロー」といいます。

ビジネスによって実際に得られた収入(現金相当)に対して、外部への現金支出を差し引いて手元に残る資金の流れのことをいいます。手残りと言う人もいます。

キャッシュフローとは「キャッシュ=現金」「フロー=流れ」つまり現金の流れ、お金の出入りのことで、不動産投資をするうえで最も大切な知識といえます。「でも投資で大切なのは『利益』のはず」とお考えの方は、いますぐその固定観念を改めましょう。
不動産投資におけるキャッシュフローは「家賃収入マイナス返済」ではなく、また「家賃収入マイナス返済と経費」でもありません。本当のキャッシュフローは、
「税引き後利益」-「返済元金」+「減価償却費」
という計算によって導かれます。融資をしてくれる金融機関もこのような見方をしています。実は表面利回りも実質利回りも結局は一つの基準にしかすぎないのです。
毎月・毎年のキャッシュフローがマイナスだと、「本業以外の安定した収入源」を作るつもりで始めた不動産投資のために、本業の収入を持ち出して補てんするという本末転倒な事態を招いてしまいます。
物件の選択をする際には、検討している物件によってもたらされる本当のキャッシュフローを見極め、そのうえで自己資金の回収率や銀行借入の推移を見ていく必要があるでしょう。

http://www.re-guide.jp/investment/contents/startup/stepup/cashflow.html

不動産投資の減価償却を理解するとキャッシュフロー 手残りが良くなる

減価償却費が実は節税効果の大きな要となる=出ていかない手持ち現金=現金が手元に残る=キャッシュフロー 手残りが良くなる

法定耐用年数を超えてしまった古いアパート・マンション・戸建て

【実践大家コラム】不動産投資はCFと言いますがそれはまやかし!真打ちは○○です!
https://www.rakumachi.jp/news/practical/101394

 

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