景気悪化と住宅ローンの支払い困難
少し前のデータになりますが2009年度の年間の任意売却の件数は6万件にのぼったようです。これは2008年のリーマンショックも大きく影響しているかもしれません。失われた20年といわれる長い不況から、立ち直ろうとした矢先の出来事で多くの人が路頭に迷ったことでしょう。
その時は世界では100年に一度の不況と呼んでいました。歴史に詳しい人では1929年の大恐慌は？という人もいることでしょう。それでも経済的な結びつきがグローバル化している現在においてはちょっとしたことでも全世界に広がってしまいます。全体的な規模、及び影響を考えるとまさに未曾有の出来事でもあったのです。
そのような中で日本ではリーマンショックの影響は軽微なもので世界の中でもいち早く立ち直るといわれたものでした。しかしふたを開けてみると株価の暴落は歯止めがきかず。企業ではリストラや賃金カット、ボーナス無しという状況が横行しました。このようなことから払えるはずだった住宅ローンの返済が支払い困難になり窮する人が続出したのです。
さらに追い打ちをかけたのが2011年3月に起こった東日本大震災です。これで人生が狂った人はどのくらいいたことでしょうか。自己破産になってしまった方もいるはずです。自然災害には人は為す術もありません。
しかし、常に危機管理を考えている人は危急の状況において最善の策を講じているものです。全ての人がこうであるわけではありません。誰でも「せっかく手に入れた我が家を手放したくない」と思っていることでしょう。それは当然のことです。
それでも無い袖は振れないこともでてきます。いつまでも健康でいるわけにはいかず、年をとるにつれて健康への不安も出てくることでしょう。常に危機意識をもっているか、あるいはにっちもさっちもいかなくなってから流れるままに家を手放すかということであれば、常に危機意識をもっているほうがいいのは間違いありません。
手遅れにならないうちに最善の手を打つことが大事でありその手の一つが任意売却なのです。
住宅ローン払えない・任意売却30項目
住宅ローンの返済
・返済の破綻
・返済に無理のある住宅ローン
・退職金のカット
・今は返せるけど
・滞納するとどうなる？
・それでも返せないときは
返済の破綻
住宅ローンの返済ができなくなる人が増えているようです。かつては、バブル景気の時に高額な住宅を購入し、バブル景気弾けて以降はその返済が苦しくなっていき、ついには自己破産した例が続出しました。現在も当時とそれほど変わらない状況だといわれています。バブル期と比較したら地価はかなり下がっています。しかし、ご存知のようにサラリーマンの給料は頭打ちでそれほど上がっていません。バブル経済の時代と同様に住宅ローンについて考えるのであれば、もともとが無理なローンであったこと、景気低迷による収入の減少はリストラであることは間違いありません。また、頭金0で購入に踏み切った例も多く、手持ち資金がないままの住宅ローン開始のリスクの高さを物語っているといえます。住宅ローンを組んだ当初は誰もが、これならなんとかやっていけると思うそうです。しかし、思うようにいかないのが人生で、給料は思うように上がりませんし、ボーナスも期待できない状況の中でボーナス払いを住宅ローンに組み込んでいる人は景気低迷の中でのボーナスカットは死活問題となってくるのです。終身雇用が崩壊したといわれて久しいですが、現在の企業は会社の存続のためならリストラをすることに躊躇はしないでしょう。一昔前ではギャンブルや浪費などで住宅ローンを支払えない人が多かったのですが、現在は普通に生活をしていても住宅ローンの返済ができず返済の破綻が起きているのが現状なのです。
返済に無理のある住宅ローン
ここ数年では受託ローンの審査も厳しくなっているようです。現在の中高年の人ですと記憶に新しいと思うのですが、バブル景気の頃の以上ともいえる融資の加熱さがありました。当時の金融機関の多くは本人の収入以外に両親の年金収入や配偶者のパート収入、就職した子供の収入まで合算し、世帯収入で住宅ローンを組むパターンがたくさんあったのです。もちろん実際に住宅ローンの支払いをするのは本人のみです。不動産会社も金融機関も融資にはほど遠い年収の人にも世帯収入という形で無理矢理住宅ローンを組んでいたのです。バブルが崩壊して以降は、給与の昇給はままならす、両親の死亡、子供の独立などで住宅ローンの支払いが厳しくなり、あげくの果てにリストラが決定打となり競売、任意売却、あるいは自己破産という結果になってしまうのは新聞でもよく掲載されていました。バブル経済が弾けて20年以上たちますが、いまだにそのときに組んだ住宅ローンに苦しんでいる人がたくさんいます。そして今では当時のような無理無謀な住宅ローンを組む人はいないでしょう。それでも頭金0で購入できる住宅ローンがありますし、これはどこの金融機関でも実施していることです。また、収入の少ない家庭への救済策としてゆとりローンというものがありました。当初5年間は非常に低い返済額にして当時の人たちの人気を呼んだのですが、5年目11年目に段階的に返済額が増えます。この返済に耐えかねて住宅ローン返済が破綻したという人も多く、大問題となり、平成4年に始まったゆとりローンは平成12年には廃止となっているのです。
退職金のカット
現在は大丈夫でも、10年後20年後の性買うに不安を感じている人は少なくないと思います。特に会社の定年退職後も住宅ローンの返済が続く人の悩みは尽きないことでしょう。例えばバブル経済末期の1990年に30年ローンでマンションを購入した人はまだ10年以上の住宅ローンが残っている計算になります。20年以上の支払いを済ませてあと10年足らずということですから、完済までもう少しというところにきています。しかし、本人の年齢が60歳ということではどうでしょうか。一般的な会社では定年の年です。再雇用制度があったにしても嘱託扱いがほとんどで給料の大幅減はまぬがれないでしょう。ボーナスも支給されない場合もあります。住宅ローンを組んだ際は、その後は退職金で支払いをまかなうという人生設計があったと思います。しかし、現在の状況で退職金が満足に支払われるという保障はどこにもありません。当初の予定よりも退職金のカットは免れないということはとても多いのです。リストラ対象から外れて肩の荷が下りたという人は多いと思いますが、まっているのは給料のカットやボーナスのカットしいては退職金のカットとなるのです。退職金をあてこんで住宅ローンを組んだ人は退職金のカットはまさに死活問題ということになるのではないでしょうか。このような例は枚挙にいとまがなく、全国で見られた光景です。それでも多少でも退職金が出たのであれば無理を承知で全額一括返済に」するか、借り換えなどで金利の低い住宅ローンにするかの選択が考えられる対策でしょう。
今は返せるけど
住宅ローンを組む人は将来設計をきちんと考えている人たちばかりというわけではないようです。なんとかなる、という考えで住宅ローンを組む人が意外と多いようなのです。例えば、「今はきちんと返済できるけども5年後10年後はわからない」と考えている人は任意売却予備軍と考えていいでしょう。わからないのであれば住宅ローンを組むべきではありませんし、多少なりとも展望を持っていなくてはいけないのです。そしてわからないではなく、なんとかするという強い意志を持っていないと住宅ローン返済という長丁場はどこかで破綻してしまうのです。定年退職後も返済が続くような住宅ローンを組むことはよほどの覚悟が必要です。そして住宅ローンを組ませた金融機関の責任もあってしかるべきかもしれませんが、それは今となっては後の祭りでしょう。定点退職により思ったよりというよりも退職金が出ただけでもありがたく思わなくてはいけないという状況もあります。それは退職金が出ないという状況も多々あったからです。定年退職などによる住宅ローンの破綻は今に始まったことではありませんが常に社会問題として存在しています。また、ばりばりの現役世代でも住宅ローンを払えないという人は多いのです。それは家庭を持つと年々家庭の出費というものは上がっていきます。それなのに収入が増えないのであれば家計を圧迫するのは火を見るよりも明らかということです。今は返せるけど、その先は、と考えている人は気持ちの上ですでにアウトかもしれません。
滞納するとどうなる？
住宅ローンを滞納するとどうなるのでしょうか。ここでは住宅ローンの滞納をするとどうなるのかを具体的に見ていきましょう。住宅ローンの返済が滞ると、自宅が差し押さえられ競売にかけられることになります。そして自宅を売却した資金を住宅ローンの返済に充てることになります。それでも住宅ローンを滞納したからといってすぐに競売になることはありません。電気代を滞納したからといってすぐに電気がストップするわけではないことと同じ道理です。競売になる過程ですが、まず最初の住宅ローンの引き落としができなかった場合、金融機関からは「引き落としができませんでした・・」という旨の連絡が通知なり電話なりで入ってきます。通常は期日までの再引きとしが多いのですが、それまでに支払いができなかった場合は当然のことですが1ヶ月分の支払いが2ヶ月分3ヶ月分となってしまいます。1ヶ月分の支払いができなかったのに2ヶ月分3ヶ月分の支払いができるわけでもなく、最初は「お知らせ」であったのが「催告書」に変わり、続いて「督促状」というように変わっていきます。この滞納状態も金融機関によって若干の差はあるようです。それでもこの滞納状態も6ヶ月を過ぎると次の段階に進みます。6ヶ月も支払いをしないでいると銀行も「支払う意思がない」と判断をします。そして次が最終通告になるのですが、「期日までに支払わないと『期限の利益の喪失』になります」と通告してくるのです。期限の利益の喪失の意味は住宅ローンの約束の喪失という意味になります。
それでも返せないときは
住宅ローンの返済で気をつけなくてはいけないのは、支払いができないからといって放っておくことです。「期限の利益の喪失」ということになってしまっては、後は競売を待つしかありません。もちろんいくらかの手はあります。滞納した全額を返済するのは無理であっても3ヶ月分を支払うといった誠意を見せなくてはいけないのです。6ヶ月の滞納ということになればその間何も資金繰りを画策していなかったのかということで支払いの意思というものも疑われていると思います。ですから、遅きに失していても支払うという意思を見せなくてはいけないのです。最近では事務的に事を進めていく金融機関も多いと聞きます。特に滞納を繰り返してきた人に対しては信用力がゼロになっていますから、何度目かということになると厳しい処置にならざるをえないのです。もちろん金融機関としても支払ってもらうのが一番ですから、債務者に支払う意思が強いのであれば考えてくれると思います。ですので、少しでもいいので支払うという姿勢を見せるのは大切です。ですから、あきらめて放置ということになれば事態はどんどん悪い方に進んでいきます。残債を住宅ローンを組む際に取り決めた債務者の保証人である保証会社が残債の全額を金融機関に支払うのです。その時点で金融機関との関係は完全に切れてしまいますから、あとは保証会社との交渉にはいります。この時点から競売あるいは任意売却という領域に入っていくのです。
支払いについて
・景気低迷によるリストラと年金収入
・疾病などによる離職と収入減
・持ち家と借家
・ゆとりローンの落とし穴
・任意売却という対策
・競売について
景気低迷によるリストラと年金収入
バブル経済が弾けて以降というもの、日本の社会状況はずいぶんと変わった印象をうけます。表面上は何も変わらないように見えても中身はがらっと変わった印象を受けるのはサラリーマンの人、特に中高年世代では身にしみていることでしょう。若い世代となるとバブル時代を知りませんから、これが当たり前の世界ということで違和感を何も感じないのかもしれません。そして多くはバブル経済で恩恵を受けた中高年の世代がその代償を支払わなければならない状況がきたのです。それがリストラですね。バブル経済が弾けて以降、土地神話は完全に崩壊しました。東京23区でアメリカ全土が買えるとさえ言われた地価は暴落してしまったのです。そのような中で給料やボーナスのカットなどがさんざん行われてきました。それでもリストラよりも数段よかったのですが、そのような苦難の末にリストラをされたのであればたまったものではないでしょう。そのように中高年世代はバブルのつけを払わされてきたといってもいいのです。また、年金収入に望みを託している人もいるかもしれませんが、年金をもらえる年齢になっても住宅ローンが残っているようでは先行きが暗く感じられます。支給年齢は常に引き上げられるような議論が続いていますから、わずかな年金収入に頼るわけにはいかないのが現実なのです。サラリーマンであれば退職時の住宅ローンの完済や借り換えなどができるかどうかがポイントとなってきそうですね。
疾病などによる離職と収入減
大手企業に就職してリストラなどの心配もなく毎日を充実して過ごしているサラリーマンも多いことだと思います。リストラという言葉が大きくクローズアップされていますが、1万人規模の会社で数百人のリストラということでしたら、わずか数％の人員カットということなのです。リストラされるほうが大変ですが、残ったほうも様々な苦難が待っています。それでもやはりリストラをまぬがれた人はほっとしているというのが現状でしょう。そのような人たちはライフプランも立てやすく、人生は順風満帆に見えるものだと思います。それでも誰にとっても怖いのは疾病です。どれだけ高い収入を得ていても病気で長期療養ということになったらゆくゆくはその会社を去らなくてはいけなくなります。当面の生活費、治療費、入院費などは生命保険から充てられると思いますが、それも期限というものがあります。退職金も一度もらえばその次はありません。収入がなくなっても受託ローンはなくなりませんから、当然のごとく住宅ローンは返済していかなくてはいけないのです。病気が治っても年齢が50歳ということではおそらく正社員の道はないでしょう。時給千円のアルバイトも難しいのではないでしょうか。そうなると高額な住宅ローンを払うことはできないでしょう。まずは退職金で残債の完済ができるか、あるいは借り換えが可能かどうかの判断をしなくてはいけません。しかし、借り換えにも審査が必要ですから、その時点で無職ということであれば借り換えも難しいかもしれません。
持ち家と借家
昔からよく話題となるのが、持ち家にするべきか借家住まいを続けるのかということです。これは常に議論のまととなってきて、支払いだけを考えると借家のほうが結局は得だということで決着をみているようです。それはかかる経費を全てひっくるめた上での結論のようです。それでも持ち家といっても様々なものがあります、高級住宅と呼ばれるものもあれば大衆的なものもあります。マンションと一軒家という選択もあるでしょう。一方の借家にしても同じような状況だと思います。ですから、同様の条件で比較しなければ意味がないことであり、結局は費用ではなく自分が納得できるかということが大事だと思えるのです。持ち家のほうが安心できるという人もいれば、借家のほうが落ち着くという人もいます。人の価値観は様々ですから、一様に比較することはできないのです。それでも多くの人はいつか自分の家を持ちたいと思って一生懸命働いて住宅ローンを組み念願の自宅を手に入れるのです。ですから、自宅を持つということで責任感をもって住宅ローンを支払っていかなくてはいけません。しかしそれがモチベーションとはならずにストレスと感じる人は結果的には借家住まいのほうが向いているのかもしれません。いずれにしても生きていくためには居住空間というものは大切です。それが持ち家であっても借家であっても何も変わることはありませんし、住み続けるためにはどちらの場合もお金はかかっていくのです。
ゆとりローンの落とし穴
ゆとりローンと呼ばれるものがかつてありました。かつてといってもそれほど古い話ではなく、その名前を知っているという人も多いのではないでしょうか。1990年初頭のバブル経済の崩壊以降、給与の昇給の頭打ち、ボーナスカットなどで住宅ローンの支払いは厳しくなり挙句の果てのリストラでせっかくのマイホームを手放すという人が続出した時期がありました。それは無理なローンが原因であったことは間違いないのですが、まもなく始まったのがゆとりローンです。これは最初の5年は驚くほど低い返済金額を設定し、後は5年後10年後に段階的に支払金額を増やしていくというものです。平成4年に開始しましたから、まさにバブル経済が弾けて以降それほど年月が経っていない時期ということになります。ゆとりローンの名に恥じないような返済金額の低さが人気を呼んで多くの人がこのゆとりローンを組んだのですが、6年目11年目で増額される住宅ローンの返済に耐えられずに返済ができなくなったという人が数多く出たのです。これはまさにバブル経済の時代を何も反省していないローン形態といえるでしょう。頭金もそれほど用意しなくても住宅ローンを組めるという敷居の低さもあったのは間違いありません。しかし、返済額の低さはそれだけトータルでの総返済額を押し上げる形になります。それがどこかで反動となって出てくるのが6年目11年目という段階を経て上がる返済額に反映されていたのです。それをしっかりと認識しなければいけませんし、このゆとりローンは平成12年には廃止されてしまうという結果になりました。
任意売却という対策
住宅ローンの多くは自宅などの不動産が担保になっていて、それに合わせて抵当権が設定されています。この抵当権がついていると所有者といえども勝手に売却することはできません。通常ですと、残債を全額返済しないとこの抵当権を外すことはできません。少し難しい話になりますが、新築の住宅の場合は、「新築」というプレミアが2割から3割上乗せされた値段が販売価格となっています。このことからよく言われる新築住宅購入の場合の自己資金を購入金額の3割用意しろということはここからきているのです。頭金ゼロで住宅ローンを利用した場合は債務超過から始まります。住宅ローンの返済が難しくなった場合、住宅を売ったお金で残債を返済したらいいのですが、債務超過状態では売ることはできません。これは抵当権を持っている債権者が売ることを許可しないからです。つまり、債務超過の状態では所有者の思惑で自宅を売ることはできないのです。そしてこの状況が変わるのは住宅ローンの滞納が続き、返済能力がないあるいは返済の意思がないと判断されたときです。この状態の次の段階は保証会社が残債を代位弁済します。この時点で金融機関は残債の返済を受けることで交渉の席から退場します。保証会社は不良債権を承知で金融機関から債権を引き受けたので、すぐに競売にかけようとします。しかしこのタイミングで任意売却の交渉に入ることができるのです。保証会社としても債権の最善の回収を望んでいますから任意売却の席にはのってくることが多いのです。
競売について
競売について話しておきましょう。住宅ローンの滞納がつづき、支払いもしないような状況になったら、債権者は競売という措置に打ってでます。これに至るまでにはそれを避けるための様々な処置がされたはずですから、競売というのはそれに至るだけですでに最終的な形態といってもいいです。競売の前には差し押さえという処置がなされます。これは住宅だけではなくその家にあるすべてのものについて差し押さえの対象となります。差し押さえにやってくるのは裁判所の人たちで強制執行の権限をもってやってきますから、それに対して抗う手段は残っていません。その時点で自宅も家財道具一式も自分のものではなくなるということです。差し押さえの日は事前に通告されることとされていますので、それまでに家財道具を避難させておくのも一つの手段といえます。差し押さえのあともすぐにその家を退去しなくてはいけないわけではなく、競売で次の買い手が決まるまではその家に住み続けてもいいわけです。しかし、すぐに買い手がついてしまった場合はすみやかに退去しなくてはいけませんし、差し押さえられたものは持ち出すことはできません。このように競売にかけられると全てのものを失うような喪失感を味わうこととなります。ですから、競売にはなるべくかかることがないように対処していかなくてはいけないのです。住宅ローン滞納が始まって6ヶ月が勝負というのも頷けることなのです。
自己破産以外の選択
・競売への流れ
・時間との戦い
・任意売却の選択
・利益の喪失という通告
・裁判所からの通知
・競売から任意売却へ
競売への流れ
住宅ローンの返済ができずに何もしないでいると、半年が経った頃にいきなりの差し押さえから競売という結末になってしまいます。これは実は最悪のパターンなのですが、意外とこういうケースは多いようですし、競売物件という話もよく聞きます。もちろん競売に至るまでには様々な出来事があります。発端は住宅ローンの滞納であることは間違いありません。住宅ローンが払えなくなるのですから、その発端は滞納なのです。それでもお金を工面してすぐに払えば何も内のですが、苦しくて滞納したのですから、そこでなんとか工面して支払ってもそれが毎月のこととなってしまえばどこかで力尽きてしまうのです。1ヶ月分でも支払いが苦しいのにそこで2ヶ月分の滞納ということになれば返済はさらに厳しくなります。3ヶ月の滞納ということになるとすでに諦めてしまう人も多いようなのです。ローンが何故存在しているのかというとまとめて支払うことができないため月々支払うということです。その支払いさえもできないのであれば破綻は目に見えているということになるでしょう。競売は債権者である銀行が行うのではありません。競売という局面では銀行はすでに交渉の席から退場していて債権者も銀行以外の機関になっているのです。それはどういうことかというと債務者である所有者に変わって保証会社が一括して残債を銀行に支払ったからです。これを代位弁済と呼び債権者は銀行から保証会社に移ります。そして競売は裁判所によって行われるのです。
時間との戦い
競売を避けるためには任意売却しかありません。それにはいろいろな方法があるのですが、すでに競売が始まっているところから任意売却について考えてみることにします。競売が始まってから落札されるまでには半年くらいの期間がかかります。もっと早く進むこともあるのですが、概ね競売というのは曰くつきの物件であるということからすぐに買い手がつくということはないのです。その間は自宅に住んでいてもいいことになっていますが競売物件ですから、不動産関係の人を中心に多くの人が家を見学に訪れます。このときに不動産会社からは競売を待たずに任意売却をしたらどうかという話をもちかけられることがあります。これは優良物件に多く、競売をして多くの入札が入ることが想定されている場合に話としてもちかけられることがあるのです。実は競売に入っても任意売却は可能です。それは開札日の前日まではOKという事になっていますから、それまでに自宅を売却して債権者である保証会社の応じる額を返済して競売を取り下げてもらうのです。競売で優良な物件の場合は必ず入札があります。それと同じように任意売却でも価格をあやまらなければ半年もあれば確実に売却することができます。ただし、任意売却の場合の価格は債務者の求めるものではなく、債権者である保証会社が納得して抵当権を外してくれる金額でなければならないのです。ですから、競売という結果が出る前に任意売却を完成させなくてはいけないということになり、それは時間との戦いでもあるのです。
任意売却の選択
自己破産は全ての債務を帳消しにしてしまうものです。住宅ローンの支払いなどでにっちもさっちもいかなくなったら自己破産をしてしまえばいいという考えもありますし、実際にそれを実行した人もいます。しかし、それには当然社会的な制裁を受けることになります。借金が帳消しになってしまうだけではなく、そのときに所有している資産価値があると認められるものは全て差し押さえということで没収されてしまうのです。大きなものは自宅がそうですし、車もそうです。他にも家財道具や家電などお金になるものはなんでも差し押さえの対象となるのです。ですから状況によっては着替えくらいしか残らないということも十分考えられます。それでも裸一貫から人生の再スタートということであればいいかもしれません。しかし家族がいたら自分だけの問題ではないのです。ですので自己破産あるいは競売を回避したいのであれば任意売却しかありません。任意売却でももちろん自宅を手放さなくてはいけません。しかし、競売や自己破産のように全てを差し押さえられるということはなく、家財道具などは自分のものです。また、車なども所持できるかもしれません。任意売却を成功させるにはいかにして債権者を納得させるかにかかっているのです。自己破産はどうしようもなく選択の余地もないというときに行うものです。まだ可能性があるのでしたら、それにかけてみるのが正しい姿でありそれが任意売却ということになるのです。
利益の喪失という通告
住宅ローンの一月分が払えないのに二月分住宅ローンを用意するのは並大抵ではありません。ですから、住宅ローンはどんなに苦しくても滞納をしてしまっては取り戻すのが大変になるのでしてはいけません。それでも滞納分が一月二月と貯まっていくと、金融機関からの連絡も最初はお知らせということだったのですが、それが催告書に変わって、さらに督促状という内容に変わっていきます。この督促状が最後のチャンス、ここで支払いができていれば大丈夫なのです。この時点では恐らく6ヶ月分の住宅ローンの支払いの督促となっていると思います。1ヶ月分が払えないのに、6ヶ月分はとうてい無理なことでしょう。ですから、そこで支払う意思があるのでしたら、3ヶ月分でもいいですから分納という形で納めていくのです。こうして支払い時期を少しでも先延ばしにすることができます。金融機関としてもまだ支払う意思があると思って一旦は督促状を収めることでしょう。それでも返済しないとなると、金融機関も最後の手段に出てきます。それが金融機関からの実質最後の連絡となる、「利益の喪失」という通告です。これは住宅ローンを組むという金融機関と交わした約束の喪失を意味するものです。どういうことかというとこの時点で銀行は債権者でなくなり関係が切れてしまうということになるのです。では債権者は誰になったのかというと保証会社が残債を金融機関に支払うこと債権者が保証会社となったのです。
裁判所からの通知
期限の利益の喪失ということで、金融機関が撤退してしまった後は自宅に住み続けようと思うと残債の全額返済しかありません。しかし1ヶ月分の住宅ローンも払えない状況であれば一括返済は不可能でしょう。そうなるとあとは自宅を手放す手続きということいなりますが、実質的にはいかにして保証会社に残債を返済するかということになるのです。この時点でもまた、それ以降でも何もしなければ、自宅の売却の措置が粛々と進んでいくことになります。この場合の措置というのは自宅の競売です。その前に裁判所から差し押さえが入ります。これは自宅だけではなくお金になりそうなものは何でも差し押さえられるのです。差し押さえられてもまだそれを使うことはできますが、それでもその時点ですでに自分のものではなくなっているのです。車を所有していたら当然車も差し押さえられます。インターネットに必要なパソコンも当然差し押さえ対象となります。恐らく差し押さえしないのは衣服関係だけといってもいいでしょう。家電なども当然なくなります。携帯やスマートフォンも最終的には差し押さえの対象となるかもしれません。いずれにしても裁判所からの通知がきたら競売が始まると考えていいでしょう。そこからさらに競売を回避する方法はあるのですが、時間との戦いとなりますし、大変ですが、やることは多くなってきます。まずは任意売却に向けて走り出さなくてはいけません。競売を進めてしまうと結局は自己破産と同じ事になってしまうからです。
競売から任意売却へ
競売という言葉は明るいものではありません。多くの人が思う競売のイメージは住宅ローンの返済ができずに家を売り出したということでしょう。様々な事情で住宅ローンが支払えなくなるということはいまのご時世それほど珍しいことではありません。住宅ローンの返済ができず滞納がかさんでしまうと多少の時間の猶予はありますが、最終的には債権者が裁判所に通告して裁判所は住宅などの差し押さえ手続きに入ります。そして競売という形で家と家財道具など金目になるものは全て売ってしまうのです。もちろん売却した代金は債務者の手に入ることはありません。全て債権者のものとなります。残債を上回る金額で売れた場合は払い戻しがありますが、恐らくそれほどの金額で売れることはありませんし、金額の設定がそうなるような仕組みにはしていないでしょう。競売の場合債務者は一文無しの状態、いうなれば手元になにもなく家を出て行かなくてはいけません。これを非情といってしまえばその通りなのですが、お金を払えなかったという罪のほうがはるかに重いのは間違いありません。また競売で全てを売っても残債が残ることがほとんどですから、それについても返済の義務が生じます。それができなければそのまま自己破産の手続きに入ることになります。一般的にこのような状態になると自己破産してきれいな状態からスタートしたいという人が多いです。すでに競売で社会的制裁を受けていますから、自己破産をしてもそれほど状況は変わらないということになるからです。
任意売却の流れ
・自分だけでは解決できない
・不動産コンサルタントの役割
・債権者との不動産売買契約
・配分の最終調整
・新生活のスタート
・メリットとデメリット
自分だけでは解決できない
住宅ローンをずっと支払っていけるかどうかというのは誰でも不安に感じることだと思います。そうなると一度専門家に相談してみるのもいいかもしれません。この場合の相談先は金融機関ではありません。住宅ローンの支払いが不安だと相談したら、それだけで金融機関も警戒してしまうことでしょう。住宅ローンの返済の相談となると不動産業者でもありません。あまり馴染みがないかもしれませんが不動産コンサルタントという業者がいます。この業者は不動産会社とは全く関係がありません。住宅ローン関係の支払いの専門家と考えてもいいでしょう。そして実際に業務内容のメインとしているのが任意売却の処理なのです。住宅ローンの支払いを不安に感じている人の多くはすでに支払いが滞っているか支払いに困っている人が多く、支払いに不安というよりも今後はどうしたらいいのかということを真剣に考えている人です。そうなるとお勧めするのが任意売却などに実績のある不動産コンサルタントということになります。任意売却にしても競売にしても最終的には自宅を処分して返済をしていかなければいけません。その手続き一切を全面的に支援してくれるのが不動産コンサルタントなのです。自宅を売って完済できるのであれば任意売却をする必要はありません。ですから、最善なのは任意売却になる前に自分で売却することを模索することなのですが、それができないから任意売却をするしかないということです。自分だけで解決することは難しいということですね。
不動産コンサルタントの役割
任意売却について相談するところはいくらでもあります。弁護士でもいいですし、ファイナンシャルプランナーも相談に乗ってくれます。それでも一番いいのは不動産コンサルタントです。弁護士では不動産を売却してくれることはありませんし、ファイナンシャルプランナーも同様です。相談から売却まで一手に引き受けてくれる不動産コンサルタントが任意売却を考える上では最善といえます。そしてひょっとしたら、任意売却をせずに不動産を売却できるかもしれません。その場合は抵当権など様々な問題がありますが、それでも不動産コンサルタントは大きな力となってくれるでしょう。不動産コンサルタントからは必ずどうしたいのかという質問をうけます。それは任意売却か通常の売却かそれとも現在の家に住みたいのかということです。もちろんここで競売や自己破産という最悪のシナリオは考えていません。住宅ローンの支払いに窮している人は必ず他にも債務があるはずです。それらも洗いざらい聞かれることとなります。売却の意思があることを確認して、不動産売買の仲介代理契約を結ぶことになります。これは任意売却を決めた場合に必要な契約で不動産売買に関する一切を不動産コンサルタントに任せるという契約書になるのです。それ以降は債務者に変わって不動産コンサルタントが代わって行動してくれるようになります。ただし任意売却ができればいいのですが、それができなければ競売になります。これはよく理解しておかなければいけません。
債権者との不動産売買契約
任意売却を進めていくうえで債権者との交渉は、不動産売買の仲介代理契約に基づいて不動産コンサルタントが債務者に代わって行っていきます。不動産コンサルタントは債権者に任意売却の申出書や媒介契約書を送って債務者に代わって不動産コンサルタントが任意売却の交渉にあたることを通知するのです。そのうえでいくらで住宅が売れるのかということで、不動産に査定書を送付します。その上で売却価格の交渉となるのです。この際債権者が一つではなく複数存在する場合は売却価格の配分もしっかりと決めておかなくてはいけません。調べによるとこのあたりの配分交渉が一番もめるようです。どこも損失を出したくないので当然とはいえますが、複数の債権者がいる場合は交渉も長引くことも必至ですので、期間の注意も必要です。それは平行して競売も進められていることが多いからです。売却価格と配分価格の決定は任意売却の中でもヤマ場といえます。優良物件であれば必ず売れるのでここでの価格決定がもっとも大事ということになるのです。正式書類の作成はその後ですから交渉の席では口約束となることが多いのですが、それは決定事項で動くことはありません。後、大事なことは固定資産税などの滞納があればそれは頑張って支払っておかなくてはいけません。それは交渉を進めていく上では大事なことです。あとは通常の売却物件と同じように広告を出すことになり、問い合わせなどの連絡を待つこととなります。
配分の最終調整
不動産売買契約が成立すると、後は確定した売却金額に基づいて債権者への配分ということになります。債権者が一人あるいは一団体であれば話は早いのですが、多くの場合債権者は複数となることが多いです。それは住宅以外の債務がからんでくることもあるからです。そして最終調整としての債権者への配分案となるのですが、これは細かく設定され、必要経費を除いて1円単位での設定となります。債権者が複数の場合は、任意売却によって何処まで完済できるかが重要になります。売却した金額で残債を全て支払うことができればいいのですが、実際はそういうわけにはいかないことが多いです。ですから、売却金額からの配分額はどの債権者がメインになるかによって配分金額を策定していかなくてはいけないのです。売却金額のうち、ここから、不動産仲介手数料や抵当権抹消の登記費用など不動産取引に必要な経費は差し引かれることが認められています。これは本来債務者が支払うものですが、任意売却の交渉に入った時点で支払い能力がないという判断をされていますから、金銭的な負担はありません。そして大事なのは債務者にとっての引っ越し費用です。ここでは売り主への引っ越し費用を捻出できるように交渉することができます。引っ越し費用の基準は30万円となっていますから、この金額を控除したうえでの配分ということになるのです。不動産売買契約からおよそ1ヶ月後をめどに売買残代金の決済をします。決済日には買い主、売り主、双方の不動産業者、債権者、司法書士が集まります。お金のやりとりがありますので、買い主が住宅ローンを借りる取引銀行でこの決済を行うことが多いようです。
新生活のスタート
関係者が一同に集まって売買残代金の決済を行った後は残債の返済をどうするかを決めて新生活のスタートとなります。もちろんそのスタートの場は新しい家ということになります。それでもその前に確認しておかなければいけないことがあります。それは税金関係の滞納です。滞納がなければ問題はないのですが、固定資産税、住民税あるいは国民眷顧保険など、住宅ローンと同じように滞納をしていると予告なしにいきなり差し押さえということもあります。これは役所の場合は裁判をしなくても職権での差し押さえが可能なためです。任意売却の手続きを進めている間に税金の差し押さえが入って任意売却が頓挫したということはよくあります。ですから税金の滞納があると任意売却が進まない可能性が大きくなるので、払えないままでも事前に役所を訪れて支払いの意思があることと分納を申し入れて時間を先延ばしにしてもらうようにします。仮に払えないままでも相談にいくことで差し押さえなどの強制執行は回避できることが多いのです。あとは残債をどのようにして支払っていくかということになります。ここからは債権者である保証会社から債権回収の委託を受けたサービサーと呼ばれる債権回収会社との交渉になります。これが決まると後は新生活のスタートです。競売で追い出されるよりも自ら進んでの任意売却のほうが気持ちの面では雲泥の差があることでしょう。任意売却は借金を帳消しにしたのではなく自ら支払ったということでもポイントは高いのです。
メリットとデメリット
住宅ローンの滞納が続くと最終的には競売という流れになってしまします。誰でも競売というと負のイメージがあるでしょう。それでもどうせ家を失うなら任意売却にしても競売にしても一緒だと思う人もいるかもしれません。しかし、それは大きな間違いです。競売と任意売却では競売が勝っているものは何一つありません。競売では手元に1円も残りませんが、任意売却では手元にお金が残ることが多く、交渉次第では引っ越し代金の捻出も可能です。多くの場合任意売却は競売よりも高い値段で売却ができますので、残債も無理のない返済計画を立てることができるのです。そして任意売却は競売と違って返済が破綻したことを近所には知られることはなく引っ越しができるのです。一方、任意売却のデメリットをあげてみましょう。任意売却は債権者が金融機関から保証会社に代わって始めて交渉に入ることができます。ですから、あらかじめ住宅ローンの返済が厳しいからといって任意売却をしようとしてもできないのです。その場合は通常の売却となりますが抵当権が入っている場合は売却もできないケースが多いはずです。ですから、任意売却ができるのは滞納を繰り返した状態で金融機関が債権者から撤退した状況ということです。そしてこの時点ですでに支払いも遅延ではなく事故ということでいわゆるブラックリストへの掲載となってしますのです。この場合、向こう6年はクレジットカードが持てないということになります。
任意売却に対する豆知識
・資金の捻出
・無理のない返済
・債務者としての努力
・税金の問題
・売却益はどうなる？
・自己破産について
資金の捻出
任意売却にしても競売にしても、自宅を手放してしまうことになるのは仕方ありません。自宅を手放すということは新しい住まいを見つけなくてはいけないということです。新しい住まいは当然ですが、賃貸で借りることになるでしょう。そうすると入居費用がかかります。さらに引っ越し代などもかかりますから新しい生活を始めるには少々まとまったお金が必要になるということです。住宅ローンの返済ができない状態になると、四方八方手を尽くして借金をして住宅ローンの返済に充てたことだと思います。しかし、住宅ローンの返済ができても新たな借金の返済が始まります。一度作ってしまった借金は借金の連鎖を生んでしまい、住宅ローンの返済も含めていつか破綻をしてしまうのです。資金の捻出ということであれば借金しかないわけではありません。簡単なのは仕事をすることでしょう。普通に仕事をしていて借金苦になるのであればさらに仕事を見つけるしかありません。苦労なくしてはお金を稼ぐことはできないからです。任意売却の場合ですが、うまくいけば予想よりも高い値段で売れて借金の帳消しができるかもしれません。全額返済できれば、後は売り主の手元に残るということです。なかなかうまくはいきませんが、任意売却のほうが可能性としてはありますので競売と比べたら雲泥の差といってもいいでしょう。任意売却の場合は、引っ越し費用と新しい住まいへの敷金などが捻出できれば御の字といえます。
無理のない返済
自宅を処分して任意売却の手段に出ても、それで完済ができなければ債務が残ります。とはいっても任意売却では債務が残るケースのほうが多いのです。というのも、住宅ローンの返済が不能の段階で債務者は他で多くの借金を抱えていることが多く、そちらのほうが原因となって住宅ローンの支払いができなくなったということだからです。そして、残った債務をどのようにして返済していくのかが新しい生活をしていくうえでとても大きな問題となっているのです。とはいっても任意売却が決まったときに残債についての支払い方法についてはあらかた決まっています。要は債権者に対して支払いを進めていくだけのことです。この支払いは住宅ローンの支払いや他の借金で窮していた時と比べても雲泥の差があるくらい楽なものとなっているはずです。とはいっても自分の生活もありますから、支払いは大変です。一つ助かることはブラックリストに載っていますから、今度はどんなに支払いが苦しくなっても借金はできないということです。やはり、自分の力でお金を稼いで支払いをしていかなくてはいけません。これは残債が決定したときにもわかっていることで債権者も無理のない支払い方法で承諾してくれているはずです。あとはそれに対して誠実に返済を続けていくことになるのです。競売から自己破産に至るよりは、任意売却は借金を棒引きにしたわけではありませんから大変ではありますが、堂々と返済を続けていけばいいということになります。
債務者としての努力
住宅ローンの返済がきつくてもう支払いを行うことができないという状況では、不動産を売却してそのお金で返済をすればいいのですが、債務超過の状況では売却しても恐らく残債の完済は無理でしょう。また売却自体、抵当権者である債権者が首を縦に振らないことが多いはずです。ですから苦しくて売るに売れない状態が続くことになります。これでも住宅ローンの返済をなんとか続けていけないいのですが、この状況が変わるのは住宅ローンの返済が滞ってしまったときです。6ヶ月も滞納をしてしまった場合、もちろんその間でも連絡は入ってきます。通告や督促状といった通知がきても何もしなければ最後には銀行から見放されてしまうことになります。それが「利益の喪失」ということになり、債権者も銀行から保証会社に代わってしまいます。さらにこの時点でブラックリストに載ることになりますからすでに信用は失墜しているということになります。できればこのような自体になる前に手を打たなければいけなかったのですが、人は切羽詰まらないと動けないこともあります。実際に滞納状態になっているときは何をするでもなく、ただ借金を重ねて返済をするという負の連鎖しかしていない人が多いのです。任意売却や競売という手段しか残っていないときになって目が覚めるという人も多いのです。そして、そのときは競売を避けてなんとしても任意売却に舵をきらなければいけません。それが債務者としての最大の努力ということになるのです。
税金の問題
住宅ローンの返済や他の借金に目がいってしまいがちですが、気をつけたいのは税金の問題です。借金があるということは、どうしてもそちらの返済に気持ちがいってしまって税金関係の支払いは後回しという人が多いと思います。それはそれで仕方がないという人も多いと思うのですが、税金の支払いを軽く見ないほうがいいです。たとえば車の車検でも、その年の車の税金を支払っていないと車検を受けることができなくて結局は車に乗れなくなってしまいます。それと同様に住宅でもそれに関連する固定資産税の支払いが滞っている場合は任意売却をすることができません。ですから、固定資産税はしっかりと支払いを済ませておかなくてはいけなのです。これは任意売却の交渉を進めているときに税金関係は話題に上ることはありません。しかし、税金は全く別の話で処理がなされますから、それが滞納ということになるといつ発覚し、それが高じて差し押さえという事態にも発展してしまうのです。税金の滞納は怖いですし事務的に進んでしまいます。固定資産税など支払う余力がなくても税務署などに足を運んで支払う意思はあるということを見せておいたほうがいいです。状況によっては分納にも応じてくれるでしょう。税金関係は極力支払っておかなければどこかでトラブルが発生すると思います。甘く見がちですが、税金をばかにしていればどこかでしっぺがえしをくらうときがあるというのをしっかりと覚えておきましょう。
売却益はどうなる？
任意売却の場合、うまくいけば予想よりも高く売れることがあります。これは優良物件に見られることなのですが、もともと好立地で有った場合は土地だけでも価値があるということになるのです。ここは実は不動産コンサルタントの腕の見せ所となります。高く売れるほうが自分への報酬も高くなるわけですから、少しでも高くうれるようにしなければいけません。もちろん売れ残ってしまうようでは任意売却もできませんから、そのあたりのさじ加減はとても重要なこととなるのです。高く設定した値段で売れた場合、それで債務が全額返済できるのであればそれに越したことはありません。いずれにしても売却が決まった場合、その金額から、まずは不動産コンサルタントの手数料などの費用が差し引かれます。そこから様々なものが引かれて最終的に残債の返済ということいなります。一番の理想はこの返済で残債が完済できてしかもお金が手元に残るということでしょう。しかし実際はそこまで話がうまく進むことは少ないと思います。ですから、債権者への債務は残ると思いますので、今後は債務の返済が始まるのです。競売の場合は支払いを諦めたということになりますが、任意売却の場合は支払いを諦めず誠実に借金の返済を行うということを宣言していると周囲からはとらえられます。そのため人からの受けはよく信用の回復にはとても有利になるでしょう。支払いはきつくならずゆったりとした返済で生活の基盤をできるだけ早く作ることが大切なのです。
自己破産について
住宅ローンの返済に窮して、返済が滞った場合は道としては二つあります。これはあくまでも銀行が債権者ではなくなったというときです。それは銀行が債務者に対して返済の意思なしと判断した場合に残債を保証会社に請求することができます。たいていの場合、その請求は通ります。というのも住宅ローンを組んだときにそういう取り決めができているからです。ですから、銀行としては不利益を被ることなく住宅ローンを承諾して貸し出しをすることができるわけです。その銀行が債権者ではなくなるのですから、それ以降は保証会社から請求を受けることになります。その請求は分割ではなく一括返済です。もちろんそれはできませんから、残る道は競売か任意売却ということになります。競売を選んだ場合でも任意売却でも返済をすることには変わりはありません。それを住宅を売ることで返済資金に充てて残りは分割なりで支払っていくことになるのです。しかし、任意売却は明確に支払いの意思を示しているのですが、競売の場合は恐らくそのまま自己破産を選択することが多いと思います。そうなると任意保険か自己破産かということですが、世間体がいいのは任意売却でしょう。結果として返済を続けていくのですから誰にもお金に関しては迷惑をかけていません。しかし返済したくないというのであれば自己破産を選択することになります。どちらの場合も銀行が撤退した時点でブラックリストに載っているので、新たな借金はできないということも覚えておきましょう。
